在东莞房地产传统的销售旺季“金九银十”来临之际，寮步楼市或将因为当地政府的引导而有一番大动作。

　　从记者获得的信息看，至少有两点可以说明在楼市较为低迷的情况下，寮步镇政府欲有所作为：一是前不久，镇政府有关部门对当地楼市和发展商都进行了一番调查，在此基础上形成报告，提出了促进寮步房地产稳定发展的八点建议希望市里采纳，二是镇政府拟采购一定数量的商品房作为政府资产，用来解决困难家庭的住房问题。后者，更容易让人联想到是“救市”之举，前不久重庆市政府也有相似的举动。

　　不过镇政府相关官员并不认同“救市”的说法，而认为是“引导”。相关官员向记者表示，寮步楼市总体上还是健康的，随着整体楼市理性回归，寮步楼市也难免不受影响，出于维护楼市稳定的大局出发，政府采取适当的举措进行引导是有必要的。

　　五种因素影响寮步楼市

　　据寮步镇有关部门的一项调查报告显示，2008年上半年，全镇房地产项目竣工面积为223963平方米，同比去年负增长53.6%；可销售面积325820平方米，已销售面积129628平方米，同比去年负增长58.8%；总销售金额69763万元，同比去年负增长56.8%。

　　“上半年全镇房地产业的开发与销售同比去年都有较大幅度的回落，成交量及成交金额同比去年也有大幅减少，市场仍在观望氛围之中，房地产市场出现萎缩现象。”报告分析说。

　　当然，这只是上半年的总结。事实上，随着今年7月份“万科城市高尔夫”、“丰泰城”、“怡丰．翠云轩”等楼盘大幅调整价格，寮步楼市成交量有较大提升。不过，依靠降价提升成交量并不能根本改变面临的困境。某楼盘的一些业主不仅因为发展商降价而索要补偿，同时也找到寮步镇有关部门投诉，要求退房。此类事件虽然在东莞多个楼盘都有发生，但寮步镇相关部门显然更警觉，主动出手对楼市加以引导而不是干涉，就势在必行了。 

　　同时，发展商也在向政府叫苦连天。

　　寮步镇房地产总公司曾就6个项目进行综合成本分析：一是地价成本，综合6个项目，土地拍卖成交总价为109400万元，剔出容积率差异的因素，最后平均楼面地价约为1709元/平方米；建安和配套成本，参照现行建筑市场材料价格，按高层公寓楼计算，每平方米不少于2600元；税费方面，营业税（房价的5%）、企业所得税（企业经营纯利润的33%）、城市建设专用金（房价的4%）及镇级相关收费等，每平方米约400元；运营成本，含广告、营销、财务费用等，每平方米约350元。上述合计每平方米的建筑面积成本费用约为5059元。

　　“7月份寮步一个楼盘开盘，我去看过，他们的销售均价4000元/平方米，开发成本超出了现行市场销售价。如果单靠卖住宅，发展商会血本无归，好在还有一定的商业面积，要赚也就只有靠商业部分外加停车位这部分了。”寮步镇房地产总公司一位工作人员告诉记者。

　　寮步房地产总公司的一份调研报告分析，寮步房地产项目土地是在楼市火热的市场环境下通过“招拍挂”获得的，土地成本高，原材料上涨，建安成本增加，同时还有宏调政策、消费者观望、量价齐跌等因素，这五种因素对寮步楼市产生了较大影响。 

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在东莞房地产传统的销售旺季“金九银十”来临之际，寮步楼市或将因为当地政府的引导而有一番大动作。

　　八点建议欲稳楼市

　　2007年，东莞市委市政府将寮步镇进行了“四位一体，中心提升”的区域定位，寮步进一步融入主城区。凭借优越的区域优势，近年来，随着万科、惠明盛、正中置业等深圳“过江龙”以及三正地产、广源地产、佳驹地产、鼎峰地产等“坐地虎”先后开发大型社区项目，寮步楼市不断升温，一级市场上寮步地块也成为抢手货，目前在售楼盘有十多个。

　　“项目多，供应量大，只有靠降价，而降价，尤其是热点区域如东城东片区的楼盘竞相降价对这一区域的价值又带来损害。在政策没有松动的情况下，我们只有先熬着。”某发展商一位老总告诉记者。他说，很多发展商都希望政府出来做点什么，但是大家都不知道做什么好、做什么才能让市场热起来。

　　显然，政府要维护当地楼市的稳定和可持续发展，就必须考虑得更全面一些。7月底，在经过一番调研之后，寮步镇有关部门拿出了八点稳定寮步楼市的建议方案。据相关官员透露，这八点建议涉及购房入户政策期限、地价款缴纳期限、建设工期时限以及业主子女教育问题、完善交通网络、对发展商减免镇级管理费用等，其中最后也是最醒目的一条就是镇政府按照市场价格采购商品房。

　　“在财政允许的情况下，镇政府按市场价购入商品房，经统筹安排、财政补贴后再以优惠价格销售给企业的技术人才，吸引更多企业技术人才在寮步发展，同时也可用来解决困难家庭住房以及征地拆迁户的住房问题，既可达到招才、解困、安置的目的，又可缓解目前销售低迷的局面。”寮步镇相关官员向记者表示。

　　按照上述建议，在减免费用方面，发展商的工地现场管理费、村镇基础设施配套费、质量安全监督费等加起来，至少也可减免掉几百万元。对一个房地产项目而言，几百万虽不算多，但在当前银根紧缩的情况下，能为发展商省下几百万，发展商心里感受就不一样了。

　　“如果这些建议都能全面落实，对寮步楼市肯定会带来很多利好。”寮步某楼盘销售经理告诉记者。他表示，先前也曾听说镇政府准备出一些政策应对楼市困境，但还没听说镇政府采购商品房的事，“这样做很好，对楼市回暖有直接的促进作用。”

　　据统计数据显示，今年7月份，寮步房地产的销售面积、销售套数和销售金额都分别占1-7月份各自总额的30%左右，表明7月份以来通过房价大幅调整，寮步楼市成交有了较大提升。进入八月，东莞市房管局官方网站显示，寮步楼市成交量也位居各街镇前列。有熟悉寮步楼市的业内人士分析，随着“金九银十”销售旺季的来临，镇政府可能会有一系列举措来引导楼市“突出重围”。