这里所说的“东城东”板块,这个东至莞深高速,南至八一大道、松山湖大道,西至石井大道,北至莞龙路的区域从广义而言,是东城中心区域向东的发展。从区位上而言,这个板块正是东城楼市发展的延伸。从2006年开始,东莞房地产行业首次提出“东城东”板块概念。不过再随后的一年半的时间,在楼市的发展演变中,实际划分为东城东与东城北两大板块。而区域内大盘云集,产品线丰富,从别墅到大户型到中户型,涵盖了高档、中高档、中档各类住宅。从2004年底拉开序幕,至2006年、2007年,板块楼价大幅上升,再到今年下半年楼价大幅度的跳水,楼价出现滑铁卢使该板块的发展前景让人牵肠挂肚。

现状

片区楼价集体跳水

说起东城东的现状,目前可谓大盘林立,业内预测,从2006年开始,三五年内该板块有超过40000套放量,在售的项目包括万科城市高尔夫花园、星河传说、怡丰翠云轩、愉景花园,天骄峰景、联华花园城、丰泰城等等,在这个区域里,云集项目10来个,在近三至五年里,已知的面积放量将达到近400万平方米,若按照平均每套住宅100平方米的面积估算,区域内将供应的住宅达近40000套。

在40000套的庞大市场供应背后带来的当然是激烈的竞争,尤其进入今年以来,该片区价格集体跳水。从前不久丰泰城抛售“3”字头尾货开始,万科高尔夫、联华花园城紧跟其后与丰泰城一起实行了降价策略,该片区的价格战因此火药味十足。说起价格跳水,丰泰城在东莞楼市,似乎一直处于领降的“先锋部队”,早在今年2月的最后一天,在万科和光大没有发起团购集结之前,该项目已经率先调整价格,均价降到4300元/平米。7月,就在人们都认为东莞房价已经没有降价空间,房价虚高的泡沫已经被挤干的时候,丰泰城又成焦点,推出100套均价在3500元/平米的产品,无独有偶,就在丰泰城推出这些清货房后几天,属于同一区域的万科高尔夫项目拿出自家的拳头产品———情景美墅,以相当于2004年项目开盘价3500元/平米震撼上市。值得注意的是,跟随万科高尔夫之后,联华花园城也开始实施它的低价促销战略,3000元出头的价格,让市场再一次哗然。价格战似乎还没有结束,此后万科每逢周末都会组织看房团,更打出“加1元送8万元品质装修”的噱头来吸引客户。该片区的竞争程度可见一斑。

看到这里,读者不禁要问,为什么这个板块降价的速度在城区领先,在楼市大好的06、07年,该板块又有怎样的运营轨迹呢?为什么开发商会有如此大的空间进行价格跳水呢? 

纵深

配套不完善影响板块发展

板块形成从环城路开始

东城东板块的形成,并不是最初就从东城的中心区域开始,从区域发展的时间而言,区域板块的变迁,是从环城路沿线开始。

万科城市高尔夫花园

2004年11月,万科城市高尔夫花园一期发售,于是拉开了东城东板块运动的序幕。2006年年中,联华花园城(当时为景天花园城)发售。同一年,愉景花园售楼部再度开放,新品小高层洋房发售；而闲置已久的时富花园亦传来消息,丰泰集团已经参与时富花园闲置地块的开发。10月,怡丰翠云轩在这个区域内开盘销售,400亩的占地面积,意味着这又将是一个大盘的运作。

2007年5月,新世纪星城发售,花样年项目亦在规划中,东城往东片区再度骤然升温。同年,片区内的几大老盘诸如年丰山庄、庆峰花园等“老树齐发新芽”,纷纷扫尾收盘。11月丰泰城(原时富花园三—五期地块)发售。一时间,7大新旧项目在较短时间内齐齐推出产品入市,该板块成为去年东莞房地产市场中推盘、销售最为火爆集中的区域之一。今年,有消息称水叮当计划拆迁,拆迁后地块将作为商住用地出让。可以看出从环城路沿线开始,这个片区逐渐升温。原本是零零落落分布的项目,也渐渐连接成片,形成气候。而由于片区内项目多为大盘运作,后期可发展持续力较强。因此该板块的价格在06、07年有一个较大的提升。

东城高尚住宅片区东移加速提价风

不管是东城东板块,还是东城北板块,东城往东,简单地理解,就是东城从中心区域向东的方向,至环城路沿线的区域,这个区域包含了东城东片区和寮步紧邻东城的局部片区。这个片区的发展,是东城主城区因土地资源的日益紧缺,而城市扩容,区域开发往东、北片区土地拓展的产物。

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东城由来已久的居住价值和莞人对东城片区的情结,支撑了片区快速发展起来的基础。行内人士对记者分析表示,有专业机构对部分购房者作过购房意向调查,调查中,大部分的本地购房者,首选是在东城居住,“东城中心区域的二手房均售价不菲,却依然是供不应求”。而黄旗山板块传统富人住宅区的光环依然闪耀,当黄旗山周边一线区域土地资源受限时,泛黄旗板块的开发启动也吸引着不少置业者的目光。东城优势的吸引力延伸,间接推动了东城往东区域的区位价值。一位行内分析人士在评述区域内项目价值时,对记者分析表示,从片区项目个案来看,片区内的万科城市高尔夫花园、怡丰翠云轩等项目,或多或少拥有部分景观资源。“东城东房地产板块的形成是东城传统高尚住宅片区的东移,与旗峰山山脉的东延和城市快速干道的东进不谋而合。”一发展商策划人士介绍说,这个板块衔接着东城成熟板块与“一网两区三张牌”中的松山湖新主城区板块,东城中心区的成熟及价值毋庸置疑,从东莞市政府的规划及对松山湖的重视,松山湖板块的飞跃发展是必然。而衔接这两个区域板块的东城东板块,正趁其势,价值的提升也成为必然。该人士同时表示,“目前区位内仍有一定的土地可供开发,使区域依然呈上升态势,假以时日,东城东板块、东城北板块的持续发展,与规划中同沙北片区的发展片区或能连成一片,区域的发展还会有更大的提升空间。”

这位业内人士的话表面上是在谈该板块的发展空间,实际却道出了该板块在东莞楼市疯涨阶段为什么出现房价节节攀升局面的原因。这跟该区域的交通配套等方面都关系重大,早前万科高尔夫横空出世之时房价也只是3000多元/平米。随着这一板块与东城中心区域的不断连接,该板块的发展更是得到了不少业主的认可,尤其是公务员小区的建成并投入使用,让不少东莞人相信这个区域会成为东莞重点的居住区,加上大开发商开发的大盘陆续上市,借着东莞当时整体房价的走高,该片区也成为东莞房价增长速度最快的区域之一。到2007年,这一片区的楼盘普遍达到了6000元以上,有些项目甚至卖过了万元。

房价高涨区域必遭遇滑铁卢

房价在去年的高企仅仅靠片区的吸引力显然是不够的,这个片区的兴起并迅速发展,则是依赖于大交通对区位的提升作用。

一位行内人士对记者分析表示,随着东莞交通建设的迅速发展,“东城东”板块周边现在已经是东莞城市快速干道最密集的地方,同时集中了八一大道(松山湖大道)、环城路、东部快速干线等免费的城市快速干道,出行快捷度非其他区域所及(南城仅东莞大道与环城路交叉,万江仅港口大道与环城路交叉),同时可引导东部快速干线沿线镇街的“15分钟进城式置业”。

但是因交通环境变化引起的区位价值要得到认同,需要时间的发展,也需要公共交通的发展配合。“必须得承认,对于无车族而言,东城东片区的出行和生活依然不是十分的便利。目前各交通干道上的车声嘈杂,车流量太大造成交通拥挤等,不利于居住,都会降低区域项目的价值。”

2006年初提东城东板块时,曾有行内人士表示,虽然行业对板块的价值十分看好,但板块内部分区域的居住环境和周边配套,却是目前板块发展的一大硬伤。据了解,片区内居住环境最差的,是东站周边,不同素质人群的混居,相对杂乱的环境,无疑会降低板块的居住价值。而且,区域内的基础设施相当欠缺。如规划上这个片区学校不多、医院也只有东华医院。

仔细分析这位行内人士说的话,就不难看出,正是因为这些潜在的硬伤,也让这个板块在经历风光无限的大涨之后,在楼市遇冷之下遭遇了滑铁卢,在城区楼价见“5”见“4”的基础上,这个有点看似跟城区融合的相得益彰的区域却被购房者打上了“偏远”的烙印。在销售的巨大压力下,就出现了前文所提的集体价格跳水的局面。

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区域配套有待完善

然而随着区域楼盘的开发,区域的生活配套也在逐渐完善。从目前看,每个楼盘项目的开发中都会有住宅底铺,有些甚至有纯粹对外的街铺商业,开发商自身也有这个完善周边配套的责任和需求,有楼盘、有人气,相应的配套需求就跟上了,区域房地产的发展,与区域居住环境改善,是相辅相成的。

一位行业策划人士对记者说,“我们就以板块内的城市高尔夫花园为例,高尔夫一期开盘时,周边环境劣势也很明显,但如今再看项目周边,已经不会给人低档次的感觉。”项目的发展,在为项目业主引入华润万家超市、美宜佳超市、房屋租售中心、ATM机、美容店、洗衣店等商业配套时,实际上也提高了周边的生活配套环境,两所高水平的教育机构中山大学附属外国语学校、爱弥尔高尔夫幼儿园开学,也是对区域生活配套最直接的补充和改善。”不过,这些些许的变化,在楼市冷淡的时下,并没有被市场和消费者认可,一位黄姓购房者对记者表示,虽然经过几年的变化,这个区域的配套正在完善,但跟东城中心区域以及莞城甚至南城区域比,该板块的配套发展并没有让人那么满意。现在东莞城区房价都在跌,很多好地段、好配套的房子价格已经趋于理性,为什么不多加一点钱买更好位置的房子呢?以后转手也很方便啊。”

对于购房者的质疑,这位行业策划人士表示,“板块的发展与区域环境是分不开的,板块的上升必然带来环境的改善,而整体环境的改善又有利于提高整个板块的价值,华南板块是最鲜明的例子。而东城东板块大盘的运作,必须为区域带进大量的,较高档次的区域生活配套,进而影响到整个区域的生活环境改善,进而对政府基础建设的规划产生一定的影响。与此同时,区域配套的逐渐完善,又会提高片区的居住氛围。区域环境与区域价值的互动形成良性循环。这不是一年两年能够实现的,需要很长一段时间,购房者的逐步认同才行。而面对目前的房价而言,这个板块确实遭遇了一场尴尬。”

供需

大盘云集产品丰富

供应以大中户型为主

不管是数年前的旧盘———年丰山庄、庆峰花园,还是目前在售的万科城市高尔夫花园、丰泰城、怡丰翠云轩、新世纪星城、联华花园城,抑或是规划中将要启动的花样年项目。当细数片区个盘时,我们不难看出,在东城东云集的项目,皆是动辄数十万平方米的大盘项目。

在过去的一年多时间里,这个片区的放量不小,而目前在售的项目,在2008年,将依然陆续推出新货供应市场,再加上一些旧盘的尾货消化,这意味着片区内在2008年的供应量依然不小。不仅是这些在售项目,“这个区域还有可开发的地。”一位行内人士表示,早年这一区域有不少发展商的囤积地块,2006年,东莞对闲置土地处置力度的加强,使一些发展商不得不想办法合作开发,或另寻买家,以加快对囤积土地的处理。一些早年囤积地块的开发,加上规划中的少数项目,东城东片区在未来两年,供应量皆不可小觑。不仅项目数量上庞大,颇具规模的大盘云集,该片区内产品线丰富,从别墅到大户型到中户型,涵盖了高档、中高档、中档各类住宅。“东城东的旧盘项目本就多为别墅和大户型。2006年-2007年入市的项目又大多拿地早,规划早,受90/70限制不多。”王姓业内人士对记者分析表示,一般项目从报规到入市销售,都有一个周期,若按目前在售项目的入市时间回溯,大多数项目的报规时间都在“90/70政策”出台之前,再加上片区的特殊性,大部分的发展商在进入这一片区时大多选择了大中户型的产品结构。

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片区外需求尚待激发

板块的供应无虞,而需求在前期而言也相对平衡。

“板块刚刚开始启动时,片区的可售楼盘不多,区域的购买力一般会往东城或者寮步两个区域分散。随着板块的发展,一些品牌发展商在片区内的运作,大盘的启动,项目素质提高,使片区的购买力相应集中在片区之内。”一业内人士表示,板块的启动发展,首先满足了片区内的购买需求和换房需求,这使早期片区项目的购房者主要是生活在这个板块或工作在板块内的群体。“如万科城市高尔夫花园业主,就有不少是同济医院的员工;联华花园城的一期业主,有相当部分是温塘周边的本地居民、企业高管,或个体经营者。”在满足片区内置业者的置业需求之余,区域的相对优势及项目品质也吸引了不少寮步的置业者。同时,片区在早期的运作中,也以价格策略吸引了不少城区内的中产阶级。“片区内的置业者,大多是处于上升期的一些群体,这也与保证片区内的项目素质形成了良性互动。”

虽然在前期的发展中,片区的供需基本处于平衡状态,然而,随着片区开发量的加大,购买需求需要发展商进一步激发片区外的置业需求。随着大交通建设的提升,行内对片区的价值均较为认同,但不可否认,不少购房者依然认为东城东片区,距离远了点,交通不够便利。从目前市区的楼市格局而言,购房者选择的置业区域一般主要是南城和东城两个片区,而东城目前可选项目不多。若将东城东与南城片区相比,城区置业者的置业意向明显倾向于南城。如何进一步激发购房者对片区的置业意向,是发展商必须考虑的问题。“这一板块中的产品结构,均以大中户型为主,新政之后,稀缺性将使板块内项目的价值有相应的提升。”该业内人士这样评述。