奥运终于在众人热切的期盼中开始了，但它又将很快的结束。那么奥运后，中国的经济将会怎么的发展？中国楼市目前处在一个什么样的阶段？开发商应该把焦点集中在哪里？

对此我们采访了瑞峰置业投资顾问有限公司总经理陈强，其实对于陈强这个人我想不需要太多词来形容与介绍，因为他形象、地位、睿智早已经被众人所熟知，他早已经是东莞地产界的一面旗帜。 

陈总奥运开幕式现场

最近你发表了篇文章，里面提到最多的一个词是“定位”，在房地产界也有种说法，就是一个楼盘销售的成功与失败，70%与定位有关。那么，你对定位这个词语又是怎么理解，能否从广义与狭义两方面分别解说一下？

陈总：随着房地产市场得到一个充分发展之后，我们越来越深刻体会到细分市场对每个楼盘的重要性。特别是在调整期的时候，这个更加重要。如果一个楼盘在细分市场这块不是很明确，那么楼市一旦进行调整，它便很难销售得好。

从广义上讲，所谓的定位就是一个楼盘到底要打造一个什么样的生活方式，给哪个阶层去服务或者更高得提供一种精神的需求与感受。我想任何一个产品我们总是因为喜爱与快乐才会去购买。房子同样拥有产品的属性，你能不能够迎合到市场特定目标客户群的需求，便成为了你定位的关键。

从狭义上来讲，所谓的定位就是从专业的角度对细分市场的认识。比如：一个楼盘进入市场，我们有很多种细分，如按照年龄层分，按职业分，按收入与财富细分等。

在一个地区要完成定位，我们一直强调做三件事情，一是花三百块钱，到市场上让本地人做餐饭，看这三百块能吃些什么东西，吃到什么味道，了解他们的消费习惯与消费量。第二，到它最核心的博物馆、图书馆去参观，看看摆在最显眼地方都是什么东西，了解它们的文化属性。第三，到它最旺的地区去逛一逛，看看他们都在消费什么。这些东西对细分市场非常的重要。

从一个地区来讲，它的属性显得非常关键，所以我觉得只有通过细分市场，才能产生个性的产品。只有通过细分市场才可以挖掘特定存在的目标客户群的需求，这些是我们从狭义上的定位。

我们不要简单的认为房子建出来就是卖，那只是在卖方市场的结果，现在处在买方市场绝对不是这样，所以买方市场更多是体现消费者的个性需求。

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你认为东莞楼市目前处在一个什么样的市场？

陈总：我们认为在2002年之前，东莞楼市处在不成熟的市场。今天的市场，我们认为东莞的产品目前正在逐步的走市场细分的道路，特别是小户型产品，越来越个性化。

你能否对目前东莞楼市产品归一下类，然后分类分析一下，每类楼盘在目前的楼市格局下的一些营销策略？

陈总：归类其实挺难，但大致上可以归两类，一类就是豪宅产品，一类就是普通住宅产品。

其中豪宅产品又分几类，一类是以稀缺资源为主的别墅产品，这类产品针对目标客户群也有两类，一类是自住为主，一类是投资为主。一类是高端豪宅产品，比如：中信凯旋城、国际公馆、御花苑等，而这类产品主要是自住为主，投资比较少。

普通住宅又分三类：一类是改善性住宅，一类是经济型住宅，一类是投资性住宅。

那么这三类产品中间，改善性产品也有因为90/70政策的限制之后，出现了拼凑户型，那么它们基本上都注重几个元素，一是平面开间尺度的舒适性，二是规划上的注重了楼间距、绿化率、覆盖率等，比较受普通大众比较欢迎。

经济型住宅，具有代表性的就是金地格林小城、塞纳城市嘉园等，它们更注重的是对面积大小的控制或者说更注重总价的控制，这类产品蛮适合东莞目前市场的需求。因为东莞市场终端存在大量白领和蓝领，所以80——120平方米的房子一直比较旺。

投资性住宅，基本上以小户型为主，50个平方米以下，单体楼为主，一般占据城市好的位置，靠的是便利性来实现它投资价值的反映。

在楼市好的时候，许多开发商过于乐观而盲目决策，导致现在市场上存在许多产品与位置都不是很好的产品，那么他们在这个时期应该怎样去面对当前的市场？

陈总：在当前这个时期，很多开发商已经充分的意识到很多问题。比如，认识到代理公司存在的重要性，认识了专业的重要性，认识到房地产开发过程中分工合作的重要性，认识了定位的重要性。

黑格尔说人要有悲观的头脑，乐观的意志，你觉得开发商与代理公司，在目前的楼市格局下，应该保持一种什么态度？

陈总：这个话题如果要谈其实要谈很远，房地产企业大家一直都还在争论它到底应该是生产型企业还投资型企业，其实这两类企业关心的点是不同的，如果作为投资型企业，它关心的是行业前景、行业风险、行业边际效用，其中行业风险最关心的是现金流。 而生产型企业关心的是生产成本、生产工序、生产利润，所以这类两企业目标是不同的。

我们从目前的情况看，现在很多房地产企业把自己当作生产型企业来发展，盲目的扩张，不把现金流放在一个很重要的位置，不太强调现金的边际效用。

我始终在讲房地产企业其实是一个投资性行业，投资性行业意味着风险比较高，周期性比较强，它的风险来之现金转换成为固定置产后，变现能力会受到很大限制。在这样一个前提下，就给房地产设定了很多东西，你在扩张的时候，必须量力而行，留有余地，保存充足的现金流，这种现金流能够防止因为政策的原因、因为市场的原因、因为不可抗拒的原因而导致风险。

而我们可以看到是中国整个房地产行业，其中包括一流的企业这次都是准备不足，他们对整个宏观环境的判断过于乐观，我们经常听到的都是15年25年之内房地产可以大胆、放心的去做，可以充分的享受红利。

但他们忘了，当政策让你急刹车的时候，很多企业变的非常被动，他们把赚来的利润，大量的投入到地里头，买了许多高价的地，其实当市场不好的时候，地价一直在跌，这就是一种损失。

尽管我们非常看好15年到25年的经济增长，但是你不可否认的是这个行业的周期性。所以我们可以看到很多企业在这次的调整中准备不足，而且有很多企业会因为资金的问题走向倒闭和被兼并之路。

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你预测说下半年政策可能有些松动，那么你是基于什么思考而给出这样的结论呢？

陈总：我们都知道股票市场上没有只涨不跌的股票，也没有只跌不涨的股票，这是市场最基本的原则。

国家政策也是根据市场的变化做出的一种决定，国家要发展，但必须在市场规律下逐步的稳健提高与发展，不能像“大跃进”式。所以我认为在宏观政策层面我们国家的政策会发生微妙的变化。

第二就是当美元走强，汇率压力会降低，油价下跌，成本资源的压力也会降低，人民币往回走的时候热钱进入也会放缓，准备金率有可能会下调，只要CPI下到4.5内，我觉得中国经济就会进入到一个靠速度来提升的过程中，所以我们又会回到一个快速经济增长的机会里面，这些对房地产的影响都是正面的。

瑞峰经过这么多年的发展，早已发展成为本土最优秀的策划代理公司，据了解，目前已经开始在向外扩张，那么瑞峰在未来三、五年的发展规划和战略是什么？

陈总：坦白讲，第一，我们始终坚持专业性，我们不会好高骛远。第二，我们要继续提高自己的管理能力，形成自己的核心平台。第三，一定要走出去，成为全国一个更大平台。第四，作为资讯公司我们将扩张我们相关的产业链，寻找新的利润增长点。

你有没想过什么时候退休？

陈总：其实，我自己出来做这个公司就是担心在国有企业会退休。从我个人来讲，我是一个充满活力，充满着热情，很想做事情的一个人，我认为我的快乐来自工作中取得的每一份成就和自己满意的东西。

所以在我生命之中就算有一天我离开了瑞峰，离开自己创立的公司，我也会有另外一些工作去做，绝不会闲着。对于一个人来讲生命其实很短暂，我们的快乐其实是在一个过程之中，是在不断得到市场、社会、大众肯定之后的一种愉悦，而不是最后你获得货币的数字多少。

虽然，长江后浪推前浪，但我始终不认为一个不断学习的人会被这个市场淘汰。