深圳发生房贷断供现象，引起全国关注，不仅让放贷的银行担心不已，也让其它城市去年房价高峰时买房的人有些忧虑，毕竟谁都不愿房子沦为负资产，也不愿自己的信用受损。昨天参加一个业内研讨会,对这个话题做了些思考,现简析如下。

出现断供的原因很简单，房价跌幅明显，超过了首付，而且使未付贷款总额超过了房子目前的市场总价。美国断供现象非常突出，一方面是房价持续下跌，另一方面更为关健：过去几年美国购房首付比例太低，5-10%很普遍，甚至出现零首付，所以房价只要下跌超过15%，就会出现大面积的负资产。

就目前而言，我国普遍出现断供潮的可能性极小，上海更是没有可能性。首先，我国首付比例较高，去年房价高峰时买进房子绝大多数在30%以上，20%只是极少数，因房贷紧缩始于2003年的“121号文”，此文后来没能很好执行，2005年开始真正紧缩，2007年“9.27”房贷新政全面紧缩。

其次，我国房价整体下跌30%的可能性极小，除非发生金融危机或经济危机，至少像深圳这样较大下跌幅度的城市（主要是去年投机过盛），目前是极个别现象，未来1-2年也不会成为全国的普遍现象。所以绝大多数房子都不会沦为负资产，大规模断供是不可能的。

再次，中国人对房子的感情特深，在选房购房的过程中，倾注了大量的心力，房子已成为重要的精神寄托，即使万一成为负资产，多数人也不会选择断供。1997年受亚洲金融危机的波及，香港楼价曾普跌50%以上，出现了10万户以上的负资产家庭，但真正断供的很少，这一点与西方民族有较大的差异性。理性经济人不是那么好当的。

就上海楼市而言，近期有下调的趋势，但就中长期而言，我还是谨慎看好。今年以来外地和外国人购房比例上升，只要有财力的“两外”人士依然想来上海生活、工作，就会继续成为支撑上海高房价的重要力量，而上海“四个中心”和国际化大都建设进程是不可逆转的。在美国房价下跌的背景下，纽约房价依然坚挺，就是这个道理。上海的经济增长速度一直高于全国平均水平，人均可支配收入的增幅也是长期位居全国前列，只要这一势头不会发生大的变化，楼市综合支撑因素是存在的。

说到近期市场走势，我还是坚持一个观点：三季度只会更冷，难有精采表现，促销现象将会更加突显，房价整体性下调可能性极大。但民众的对房价大跌的期望值也不要太高，遇到合适的楼盘，只要有15-20%的降幅（上海），就是好时机，绝对的最低点可遇不可求，这跟投资股市的道理一样。四季度上海楼市会有所回暖，主要是指成交量，房价今年已无明显上涨的可能性——开发商必须务实地看到这一点，还是那句话：别在继续捂盘了。