6月底，东莞公布了《东莞住房建设规划（2008－2012）》(以下简称《规划》)，根据《规划》内容，在2008年-2012年的五年里，东莞普通商品房布局在轨道交通、大容量公共交通和主要交通走廊沿线以及城镇中心区、产业聚集区域。同时，东莞将禁止别墅类房地产项目的开发，严格限制低密度、大套型的商品住房建设。

业内认为《规划》影响不大

对于此次规划中再次提及禁止别墅类房地产项目开发的内容，行内反应却显得相对平淡。

一开发商告诉记者，目前东莞市场的别墅供应大多是前些年拿地开发的项目，实际上近几年来东莞已经没有批出别墅用地，此次住房建设规划再提禁止别墅项目的开发只是在重申，因此实际对东莞市场影响不大。

“对市场供应不会有太大影响，但对市场的心理预期可能会有一定影响。”一从业人士对记者分析表示，购买别墅产品的购房者大多是从这类产品保值升值的投资角度考虑，在目前市场环境下，不少置业者对后市预期不定的情况下，也出现了一些观望情绪，一些总价较高的别墅产品在上半年销售率偏低。《东莞住房建设规划（2008－2012）》的出台，预示着别墅产品在后市供应的稀缺，产品价值会提升，购买力或许会受到刺激得到相应的释放。

对于目前市场上较担忧的别墅项目是否会因此而捂盘惜售，开发商表示不排除会有个别项目出现类似情况，但大部分开发商依然会根据自己的推盘节奏推售，购房者不用过于担心出现捂盘惜售的情况。

后续供应减少今年充足

禁止别墅类房地产项目的开发，并非是从今年说起。从2003年2月18日国土资源部颁布别墅“禁批令”开始，5年以来，别墅用地从限批到禁批，国家多次重申这一要求，而东莞的别墅用地在近年来也是少有推出。

2008年6月，东莞再提禁止别墅类房地产项目的开发，人们首先关注的，便是东莞后期别墅供应是否会受到影响。虽然5年来别墅用地供应稀少，但由于东莞有不少早年批出后迟迟没有开发的地块。在经过一个开发周期之后，东莞的别墅市场在2004-2007年反而迎来了一轮放量，每年别墅供应量都在1800套左右。而开发展商频打擦边球的类别墅产品，如双拼、联排、叠加等别墅产品频频涌现市场，东莞别墅一直供应不缺。其中2007年东莞共计有32个项目有别墅供应，套数达1761套，总面积65.84万平方米，创下2004年以来新增别墅供应的新高。而2004年-2007年的累积供应使2008年的别墅供应依然十分充足。

据统计，东莞别墅仅2007年存量便达到43.94万平方米。而2008年上半年，光大锦绣山河、中信森林湖、江南第一城、沿海·丽水佳园、清华居、御花苑等项目相继推出别墅产品。除这些项目会陆续推出新货之外，下半年，还将有万科·棠樾、卓越蔚蓝城邦等全新别墅项目入市推货。

独栋别墅逐渐稀缺

虽然2008年的别墅供应量依然相对充足，但从别墅项目的供应产品结构来看，不难看出独栋别墅产品逐渐稀缺。

据了解，中信森林湖、江南第一城、沿海·丽水佳园、卓越蔚蓝城邦等项目产品结构多以叠加和联排别墅产品为主，仅光大锦绣山河、清华居、御花苑有一定量的独栋别墅。

“近几年来别墅开发受限制，开发商打擦边球的产品多为类别墅产品。这也使市场上的供应多以类别墅产品为主。”一位从业人士告诉记者，从2004年-2007年的别墅供应来看，独栋别墅的供应呈现逐年下降的趋势，2007年虽然出现过一定放量，也主要是前期供应的累积效应。而后期拿地开发的项目，受到政策限制，大多只能做成叠加、联排、双拼等类别墅产品，而且别墅产品的面积也渐渐趋小化，不足200平方米也可以做出别墅。独栋别墅卖一栋少一栋，越来越少，成为稀缺资源。而类别墅产品将呈现多元化发展，如联排别墅、叠加、美墅、宽墅、甚至空中别墅等等。

独栋别墅的渐渐稀少，无疑会提高独栋产品的价值。这也促使东莞2008年独栋别墅价格产品售价依然比较坚挺。有行内人士表示，不仅是独栋别墅，由于低密度项目的开发在今后也将受到限制，别墅作为稀缺产品，随着别墅开发用地的日益减少，特别是城区别墅的日益稀缺，从长远来看，不管价值还是价格，都是逐渐往上走的。