2008年，东莞经济因产业转型而遭遇“阵痛”。作为城市经济的晴雨表，产业转型的“阵痛”也自然向楼市传导，加之楼市本身理性回归，东莞房地产的市场信心不足。7月份以来，“3字头”、“2字头”的风起云涌让发展商揪心，令一些消费者“放心”——房价还会往下走。

东莞楼市正经历着“成长的烦恼”。

供大于求的现状令楼市烦恼

当房贷新政抑制了投资、投机需求之后，市场以自住需求为主导，市场需求减少，东莞楼市呈现供大于求的状况。这也是东莞发展商竞相降价的原因之一。发展商以“3字头”、“2字头”作噱头，其真实目的并非降价甩卖，而是因为市场供应量大，要抢先走货，所以发展商当中多数是“范跑跑”，少有“朱坚强”。

有业内人士认为，政府在城市化的过程中，商品住宅放量过大。资深业内人士陈强告诉记者，据统计，今明两年东莞新增和存量商品房有1600万平方米，而一般每年要消化350万平方米，去年楼市火爆，峰值达到600万平方米，1600万平方米要5年时间才能消化掉。他认为，供应量太大，对维护健康的本土市场以及本土企业都是不利的。

“供应量过大，显示政府的控制力有待提高，城市管理经验也需要丰富。”一位业内人士告诉记者。他认为，供应量过大，使得土地不能集约化开发，为未来城市的发展制造瓶颈。

据东莞中原统计，2008年下半年东莞市商品房供应总量（2008年上半年可售存量、2008年下半年潜在供应量总和）达到了997.87万平方米（2008年下半潜在新增供应含不可售面积）。结合今年东莞商品房的需求量来看，预计全年成交量在400万平方米左右，而近1000万平方米的市场供应量则需要两年多的时间才能完全消化。而下半年，东莞楼市总体商品房供应总量是997.87万平方米，其中城区占37%，镇街占63%。按可售存量来看，镇街占总体的比重在65%，而潜在供应量中镇街的比重是60%，说明镇街存量的消化压力更大些，而城区的潜在供应量消化压力相对更大。

不成熟的消费者令楼市苦恼

有业内人士认为，时至今日，东莞的消费者还是不成熟的。

“有的消费者看见发展商打出3500元起的价钱，就以为人家真的卖3500元，去了才知道，所谓3500元的房子要么只有几套，要么就是朝向、位置、户型等等很差的房子。售楼小姐说，还有四千多五千多的房子，有的人还是买了，这下他也不嫌贵了。”从事房产销售的孙先生告诉记者。他说，眼下楼市是以自住需求为主，很多消费者都是首次置业，对楼市都不太了解，也没有经验，他们唯一的经验就是看谁的房子价钱低，有的消费者打听发展商降价后的利润有多少，听说还有10%的利润，就认为房价还是很贵，继续观望等待。

据记者了解，一些消费者并不是不知道“3字头”背后的奥妙，但是他们无法判断房价究竟还要跌倒什么程度。一般而言，如果买房自住，房价涨跌影响都不大，因为房价涨到八千房子也是自己住，跌倒四千同样是自己住。有些消费者也明白这个道理，但是他们就是不甘心自己买不到便宜的房子。

“发展商肯定要赚钱，事实上，今年楼市回归，房价回落，发展商明显地比去年赚得少多了。房子毕竟是有成本的，如果跌到成本价以下，就会以质量为代价。所以消费者拼命要发展商压价，最终受损失的还是消费者自己。”一位业内人士告诉记者。

据记者了解，有的消费者连什么是商品房都并不清楚，有的消费者认为房子就是拿来住人的，对商品房的投资属性没有深入的了解，脑子里还没有商品房的价值观念。

“事实上，买商品房并不是买房子本身，还买了房子周边的配套，以及城市的基础设施，同时，还是买的生活质量和生活文化。而这些并不是一个纯粹的价格就能体现出来的。”陈强告诉记者。据记者观察，近年来很多消费者都忽略了地段价值，盲目地追求远离中心区的“舒适度”，舍近求远，而一旦住进去之后，才知道交通成本高，生活购物也不方便。

“很多消费者首次置业的时候，怀有很浓的理想化色彩，觉得这也好那也好，而一旦入住之后，才发现生活不方便，想吃个宵夜都找不到地方。对普通消费者来说，生活都不方便，生活成本也高，就算是环境优美，居住价值也会大打折扣。”业内人士林毓群告诉记者。

由此看来，不理性的房价会让消费者郁闷，而不成熟的消费者也是楼市的苦恼。

三次“领跌”

是万科的“阳谋”？

去年底，万科在全国各大城市的楼盘率先降价，今年初，东莞万科也率先降价。目前，有消息称，其在上海的某个楼盘也在“暗中”降价。在东莞，万科已经引发了三拨降价风潮。因此有业内人士说，今年降价是楼市的主旋律，而万科就是降价的主旋律。

去年底万科率先降价，就有人说万科将会“清理门户”。在东莞连续三次“领跌”，也使得一些本土发展商对“清理门户说”将信将疑了。

今年东莞万科用来降价的楼盘是其位于寮步、五环路边的“城市高尔夫”和位于老城区的“运河东1号”。就地段和位置而言，这两个楼盘不能算是万科旗下的优质项目，事实上其在东莞的优质项目“松山湖1号”也并没有降价。

“从中不难看出，万科应对危机的能力很强，他们把一些可能滞销的非优质项目通过降价快速出货，进而把回笼的资金集中于优质项目。这两个降价的楼盘其实已经完成了各自的利润目标，损失不大，只是把预期的利润目标降低而已。”一位资深业内人士向记者分析道。

万科2004年入莞，先后开发了“城市高尔夫”、“运河东1号”、“松山湖1号”，还有在建的“金域蓝湾”以及待建的“翡丽山”及与新世纪合作的塘厦项目、与中天力通合作的科技大道项目等等。万科进入东莞，除了开发楼盘，还与东莞房地产“四大家族”中的新世纪地产和宏远地产结盟，而正是后面的举动，让一些本土发展商产生了联想。

他们认为，“四大家族”中的中信地产在东莞的土地储备有限，不足与万科抗衡，而新世纪与宏远已经和万科结盟，那么就剩下另一家东莞本土发展商中的“老大”——光大地产还能与万科对抗。而光大地产除了本土品牌的影响力和已具规模的市场份额，还有数千亩令万科不能轻视的土地储备。因此有业内人士断言，将来的东莞楼市，就是万科与光大的角力场。事实上，万科没有退出东莞市场的任何迹象，从万科近两年来在东莞高价拿地、与本土发展商合作开发等动作当中就能看到。

“万科看好东莞未来十年的发展，他们应该有这个战略考虑。近几年东莞房地产市场良莠不齐，万科看到了这一点，意图通过调整让开发秩序得到改善，以利于自己在未来十年取得品牌优势。说白了，就是要让一部分发展商淘汰出局，让一部分不成熟的本土大发展商与之合作，使得其垄断地位进一步加强，品牌力度也随之加强。这应该是万科的‘阳谋’。”一位资深业内人士分析。