如果说4月、5月、6月这三个月发展商“无为”的话，那么进入7月份，面对市场的持续观望，发展商开始“有为”而治。一是以“3”字头领衔的降价噱头，遍及整个楼市。自东莞万科、丰泰地产打出3500元/平方米的价格后，众多发展商接踵而来，像理想0769楼王单位3488元/平方米起，联华·花园城特惠房一口价3280元/平方米，正中·风临花语岸2688元/平方起……正如某发展商的广告语：重温2005。

除降价外，发展商更是加大了营销力度。像沿海地产启动“健康住宅·母亲水窖·爱心夏令营”，将全国各地的沿海业主组织起来，参观井冈山，体验红色岁月；星耀国际举办“2008中国经济与资本市场论坛”，邀请经济学家樊钢、吴晓求坐镇；宏远·江南第一城举办私塾院，免费进行书法培训；深联·御花苑请来郭可盈、魏俊杰等明星助威；联华·星河传说举办少儿暑期书画大赛等等。

发展商开始发威

进入7月，发展商格外忙，这种忙主要是发展商主动出击御“寒”带来的营销活动繁忙。这些营销活动可以分为两大类，一类是为推盘造势，像深联地产、鼎峰地产、星耀国际，一类是做好售后服务，像沿海地产、宏远地产、联华国际。

“市场观望一时半会解决不了，不过现在已有回暖的迹象，在这个时候，更需要做些东西。”有发展商告诉记者。所谓的“做些东西”就是主动为观望的市场营造气势。

东莞万科除带头降价外，在营销手法上也开始“创新”。记者了解到，为填补业主收楼所需一年时间的空白期，万科给购买青藤公寓的业主，在运河东1号社区提供免费租房一年，同时3天内还可以无理由退房。

这些营销活动的确是给寒冷的市场带来了一定的热量，也拉升了久违的人气。就像有发展商所言“只要有人气在，就不愁市场不回暖”。

“观望说明什么呢？不是说市场需求消失了，购房者支付能力消失了。买房子的钱还在手里面，要买的房子还会买，只不过这种购买的热情减退了。” 三正地产副总经理李启清说道。

对于目前的市场形势，东莞万科房地产有限公司助理总经理王永飚认为“很正常”，“有竞争才有压力，才能考验一个团队的战斗力、抗压力和创新能力。竞争化的市场一定要做好差异化。”

“没有人会否认东莞房地产市场的刚性需求。这些购房者的需求暂时没有转化成直接的购买行为，但是并没有消失。如果走势明朗了，这些需求一定会浮出水面。现在已到了关口，发展商就更需要主动出击。”有代理商告诉记者。

房价不能再降了？

但对于目前东莞楼市的一些降价信号，更多被认为是一种炒作。“东莞房价下降的信号被放大了，降肯定是降了，但只限于局部区域某些楼盘的某几套、十几套单位。”一业内人士接受记者采访时表示。

高降价的楼盘确实存在，或者是出于快速回笼资金的需求，或者是尾盘、大户型等难卖的产品降价促销，或是地段不好，朝向楼层不佳的降价……但总体来看，“降价”并非普遍现象，像花园城特惠价单位只有10套。“人们对降价的认识和反应程度被人为地放大了。”有业内人士指出，“有些发展商为了吸引购房者，逆市中制造噱头。”该人士认为。

局部区域、个别楼盘的降价拖累了整个市场，使得观望情绪进一步蔓延。但李启清认为不必这么悲观，“上半年东莞的市场表现很正常，任何价位、任何品质的楼盘一上市就被一抢而空的黄金岁月已成模糊的背影，而楼市两极分化的轮廓正逐渐变得清晰。”

采访中，许多发展商也认为东莞房价已经不能再降了，“现在降价的大都是2006年之前拿的地，有一定的压缩空间。像东莞万科现在的两个盘基本都是尾货处理阶段，我们不想在里面牵扯太多的精力。”王永飚表示，“目前整个市场的核心问题是信心问题，就像一棵经历春夏秋冬的大树，悲观的人看掉叶子，乐观的人看旧的不去新的不来。要知道好的企业都是在变局中逼出来的，仓海横流方显英雄本色。”

“不要拿下半年量大来说事，开发进度发展商是可以控制的。形势好的时候可以多开发些，不好的时候就少开发些。”对于下半年体量大的问题，有发展商如是道。

出手还是不出手？

走出观望迷局，看准时机，及时出手，抢占先机，这或许是购房者最理想的选择。但目前市场仍是一片混乱，尤其是纷至沓来的降价信号，都让购房者无所适从。

买还是不买，是个问题。

“不买的话担心房价反弹，错失良机，买了吧又怕房价尚未见底，还会继续降。”在帕萨迪纳看房的一位姓郭的老师向记者无奈道。

有如此心理的购房者绝不在少数。

“其实稍微看一下就知道，目前市场形势并没有发生多大变化，购房者可以等，但最后的结果是没有了。”王永飚告诉记者，“3000多的或许只有那么几套，4000多的未必不适合你，但跟风地一等，机会就没了。”

有业内人士认为，缺少刚性需求需要的那部分房子，可能是楼市销售不畅的一个重要原因。要使购房者尽快地走出观望状态，发展商需要在提升产品的竞争力方面做更多的努力，而盲目地跟涨和盲目地跟降都不利于市场的健康发展。

“走降价噱头之路只是一时之计，现在的市场形势本就很脆弱，如果过多可能会导致新一轮的观望。一个老生常谈的话题就是把产品做得更好一些，把市场研究得更透彻一些，相信楼市总会有春天。”合富辉煌东莞公司市场研究部经理林毓群认为。

“现在发展商已经重视产品品质，但没有达到企业价值的最大化。未来两年上市的产品价格不会便宜，但性价比会更高。”王永飚表示。

“房地产行业一个大浪淘沙、适者生存的时代已经开始了，对发展商如此，对购房者同样也是。” 李启清说道。