深圳二手楼市从去年上半年的火热转入今年的低迷，在短短一年多时间内，可谓经历了冰火两重天。尤其今年上半年，在面临市场调控、新盘低价上市促销、消费者退房、开发商退地等压力下，深圳二手房的“成交价”和“成交量”都面临着一个严峻考验。由于消费者长期观望，与去年成交高峰期相比，成交量仅是去年的一半，而成交价格却一路下滑。未来深圳二手房走势如何？市场需求怎样？行业会向什么方向发展？带着这一系列问题，本报记者采访了中联地产集团董事长兼总裁杜欣，希望她以专家的眼光解读市场的变化。

房价：回落到前年底水平 

记者：目前市场成交低迷，你如何看现在的市场成交量价情况？

杜欣：今年上半年，虽然二手房交易量减少，但换个角度看，这是市场基本的需求反映，就目前的市况看，炒房族已不复存在了，投资客也很少，现在的客户置业几乎都是以自住为需求，在经历了前半年的低迷期，二手房市场要回到2006年的正常交易水平还需要一段时间。

今年上半年的成交数据体现：关外房价下跌幅度最大，与去年最高价相比，关外下降了40％，关内下降了20％，目前二手房的成交价格已经回落到了2006年年底的水平。这波价格的回落是对2007年以来房价的调整，对前两年市场过热发展的修正，通过对泡沫的挤压，让房价回归到理性的轨道上来。 

记者：楼市供需不平衡，是否是“量价齐跌”现象一直持续到现在的主要原因？ 

杜欣：必须强调的是，市场看跌还是看涨，最重要的是需求。就目前深圳的现状我们必须清楚看到：首先，关内土地稀缺，新房供应量大多在关外，而对关内的需求向关外或其他地区外移毕竟有限，大部分还是滞留在了关内竞争，消费者的需求必须找到空间释放。

其次在信贷政策上，比如去年下半年政府出台政策限制第二套住房的按揭，现在房地产发展已经十几年了，一些大城市，如深圳、北京、上海，许多家庭都有购买第二套住房的需求，这项政策对置业需求产生着一定影响。如果下半年CPI有所回落，信贷紧缩的政策或会有所缓和，到时候大半年聚积的需求将进一步得到释放。 

成交量：下半年将稳中上扬 

记者：对于市场的发展趋势你有什么看法？能预测未来市场“量”、“价”的情况吗？

杜欣：综合现时各种情况分析，预计成交量会在稳定中有所上扬，关内房价短期内趋于稳定，关外还将有小幅度的下滑，但对于未来或认为深圳房价是看涨的。

就目前的房地产市场环境清淡情形下，房地产市场与整体经济形势密切联系在一起，现在国际经济环境也有许多不确定的因素，所以观望氛围浓厚，但二手房市场下半年的发展，可能会有另一番天地。先看成交量，当消费者经过长期观望后发现房价再降幅度不大甚至无望的时候，还是会有更多的自住客陆续入市，二手楼市下半年至明年第1季度，关内老城区福田、罗湖下降空间很小。到明年中后期，成交量有望增至月6000套左右，并保持稳定状态。

对于下半年的成交价，目前关内房价基本回落到真实价值，而对于部分片区部分物业可能还有一些下降的空间，但只要地理位置好、交通方便、物业配套齐全，房子抗跌性能佳等，这类物业就有坚挺的市场空间，尤其关外部分片区楼盘，还有一些泡沫可挤，因此短期内部分物业的房价还有小幅下滑。

行业：发展更规范更专业

记者：对行业长远发展你有何看法？

杜欣：我非常看好房地产业的发展。市民的经济收入在提高，需求在增大，对住房这个长期消费品来说，没有其他的替代品可选，这种需求的存在是刚性的。虽然近期市场在调整，但这是市场理性的回归，波峰波谷永远是一个永恒的轮回，当事物发展到了一定的阶段，总会回归到它合理的价值。经过这次大的震荡，我认为对行业的发展而言是好事，我相信：只有经过市场大的调整、大的洗礼，这个行业才能向更规范化、专业化的方向健康发展。