郑勇一个上午都在发呆，“像做梦一样。”他说。过去10个月里，他多年来在深圳投资的约20套房产，让他亏了500万元，平均每天亏损将近2万元，“辛辛苦苦几十年，一夜回到解放前”，他好几年投资房地产的获利，在本轮调整中不到1年全赔回去。 

在如今的珠三角，像郑勇这样的人不难找到，自去年“9·27”新政出台至今，整个珠三角都在经历着自1998年以来最大范围、最大幅度的一场楼市危机：七城均出现了成交低迷、房价大跌的惨淡气象。其中，七城楼市成交量均出现了4-5成的剧烈下跌，深圳成交量最大跌幅达90%，房价整体下跌36%，位居跌幅榜第一，广州、佛山、东莞局部地区房价也都“腰斩”，受创稍浅的珠海、中山、惠州，也是前途未卜。

“2008年的楼市调整，珠三角是震中，深圳更是核心。”中海地产集团副总经理、华南区总经理曲咏海如是描述新政之后的珠三角楼市。

如果说上海是三年前调控风暴的中心，那么珠三角则是本次调整的“震中”，而广深则首当其冲成为“双核”。过去的10个月，珠三角楼市经历了连猪都飞上天的疯狂到彻底裸泳的回归，呈现在我们眼前的是一幕幕真实的市场片段，由此组成了一出中国地产的宏调大片。其中的主角也经历了由疯狂抢房到退房的浪潮，由福布斯榜上富豪到资金链岌岌可危的悲喜。一切就像是电影，比电影还要精彩，如此真实的场景，让我们分不出悲喜。人们想了解其中奥妙，但充满悬念！ 

深圳危机 

七月流火变飞霜

8月末，郑勇一口气甩出8套房，后两套合共亏50万元。但事后证明，这只是开始，越往后他的房子越不值钱。

2007年7月，深圳楼市高点之时，郑勇一口气吃进了8套总值1000多万元的二手房，包括南海玫瑰园等豪宅。这个深圳小有名气的老投资客，最多的时候拥有20多套房产，在去年7月之前，这些房子为他带来的账面利润已经超过500万元。 

“七月流火”，但深圳楼市从去年7月便开始泛凉，早于珠三角任何一个城市。包括中国银行、建设银行在内的多家银行，都在那时悄然缩紧甚至叫停了个人房贷业务，加上政府推行新版二手房合同严征个税，“买房人好像一下子都不见了。”郑勇说。接下来，深圳二手楼成交连续暴跌，从7月的134万平方米高点剧降到9月的56万平方米，两月内下跌近60%。

最先弥漫于二手房的观望情绪迅即渗透到新房市场，7月后深圳新盘成交跌入冰窖，以往千人漏夜排队抢购新房的盛景不再。8月18日，银行紧缩个贷后的首批新盘开售，以龙岗万科城御景湾别墅为代表的3大新盘共827套房源，开盘3天成交率不到16%。官方数据显示，8和9月，深圳新房成交量仅为33.83万和31.3万平方米，与7月之前相比下跌38%-43%。 

8月末，郑勇一口气甩出了8套房，包括南海玫瑰园、花园城3期等，后两套合共亏了50万元。但事后证明，这只是开始，越往后，他的房子越不值钱。

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广深领跌

珠三角相继中招 

在调整次序上，广州、深圳首当其冲，佛山、东莞、惠州、中山次之，珠海楼市调整出现最晚。

深圳不再是“一个城市在战斗”！

“9·27”新政成了珠三角楼市的“绝杀”，七城楼市全部应声下挫。过去10个月里，七城新房成交量出现4-5成的大跌，深圳最大跌幅更达90%。调整次序上，七城略有不同，广州、深圳首当其冲，佛山、东莞、惠州、中山次之，珠海楼市调整出现最晚。

10月，广深楼市成交量剧降。广州一、二手房成交量在当月双双下滑，新房成交下跌18%，到了12月份，新房成交量更是下探到42.88万平方米，短短3个月，整体跌幅近4成。进入2008年，新房成交量跌到40万平方米以下，最低的2月份只有23.12万平方米，前后跌幅达到了67%。深圳在当月新房成交量更加惨淡，仅有可怜的15.36万平方米，比9月再度下挫50%，创下2001年以来的最低记录，整个第四季度，深圳新房成交量一共只有52万平方米，仅相当于上半年单月水平。而到2008年2月份，深圳新房成交量更令人咋舌：6.44万平方米！前后最大跌幅几达90%。今年上半年，深圳新房成交154万平方米，同比跌幅达54%，相当于10年前水平。

成交量暴跌，房价拐点随后出现，广深双城房价在10月份达到本轮牛市行情的最高峰之后开始跳水。比广深迟后约1个月，佛山、东莞、惠州、中山也都出现了明显调整，这些城市的成交量高峰多出现在10-11月，成交价高峰则多出现在11月，但它们的调整幅度也丝毫不逊于广深。比如佛山楼市在12月量价齐跌，成交量和新房价分别跌了近20%和26%。东莞在去年第四季度录得历史最高房价6406元/平方米之后开始拐头向下，今年上半年，东莞月均成交量下滑42%。 

相似的还有惠州及中山楼市，前者在11-12月房价达到4700-4800元/平方米的顶峰，但今年上半年新房成交量同比下跌了36%。后者新房价格在11月份达到4937元/平方米高位之后拐头向下，最低于今年1月下探4360元/平方米。

最晚出现调整的珠海楼市，其房价最高点出现在今年2月，当时新房价格录得7161元/平方米，但自3月开始房价下跌，并在4、5两月跌回到“5”字头，其成交量也从今年的12月跌到了最低3月份的18.58万平方米，最大跌幅近50%。

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从暗降到裸降

珠三角房价集体跳水 

投资比例高、炒风严重的城市和投资比例低、炒风轻微的城市，呈现出两种不同的价格走势。 

房价真的跳水了！ 

或许是大雪灾一开始就预示着房地产的冬天真正来临，春节过后，珠三角开发商开始集体性降价。而我们仔细检查目前七城房价在半年甚至过往10个月的走向，我们会发现，投资比例高、炒风严重的城市和投资比例低、炒风轻微的城市，呈现出两种不同的价格走势：深圳、东莞、珠海可以说是“跌跌不休”反弹无力；而像广州、佛山、中山、惠州，则是“高位盘整，反复震荡”。

在经过遮遮掩掩的“暗降”后，深圳楼市赤裸裸的价格战终于爆发，2月末3月初，第一轮波澜壮阔的大降价正式展开。 

在这一轮大降价中，深圳房价几乎没有任何反弹，每平方米连续跌破1.6万、1.5万、1.4万、1.3万以及1.2万元5道心理大关，到5-6月，深圳普通住宅价格约1.1万元/平方米，比去年10月高峰期下降了36%，基本已经回落到2006年底，而类似南山、龙岗、宝安之前炒作过盛的区域，不少楼盘惨遭腰斩，甚至已回落到2006年年中水平。 

毗邻深圳的东莞，不少新盘在开春之后也“一泻千里”，2月底3月初，万科运河东1号最低折扣6.2折，3920元/平方米。随后，光大地产也推出“团购”单位，降价幅度都达到3成以上。两家巨头的大甩卖，让东莞楼市开始“地震”。 

广州、佛山、中山、惠州四城的房价则呈现出不同气象。 

广州在去年12月份，由于万科等品牌巨头的跳水，新房价格跌破1万元/平方米之后，2、3月连续两个月继续下行，比起高峰期跌幅约近20%。但是，不少区域的跌幅却是在30%以上甚至“腰斩”。珠江新城去年住宅最高价位涨到2.5万-3万元/平方米，而目前最低价位已经下降到1.4万-1.5万元/平方米。而花都、从化一些远郊楼盘楼价由超过1万元/平方米降至4000-5000元/平方米，基本上已被“腰斩”。 

2月底3月初，佛山也出现集体降价潮，4月份，佛山房价到达本轮调整的最低点5208元/平方米，比去年11月最高点6822元/平方米跌了24%。但像佛山中心城区部分楼盘，价格下跌幅度更大，去年最高峰时该区域不少楼盘价格都高至约8000-10000元/平方米，但目前主流价格在6000-8000元/平方米。

同样还有中山和惠州，前者虽然目前整体均价仍在4000元/平方米以上，但是从2月份市场进入冰冻期之后，镇区已出现“2”字头楼盘，到了5月份，连中心城区都出现了“2”字头楼盘。

不过，与深圳、东莞、珠海不同的是，上述四城房价走势呈现出明显的“拉锯战”特征。比如广州房价在4月又反常涨至10997元/平方米，重上万元轨道，显示出明显的震荡态势。 

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营销回归

从海鲜价到送宝马 

传统的老套路似乎难以吸引公众眼球，广州南沙境界买别墅送宝马车，成为目前珠三角楼市“送车”营销里的耀眼明星。

没有广告、没有样板房、没有折扣、没有开盘仪式、一分钟选房，没有座位、没有笑脸，甚至没有售楼处……2007年上半年，房价犹如海鲜价，日日新！

广东省商品住宅销售价格走势图 

广东省商品住宅成交面积走势图 

装修、送家电、送物业管理费，“特价房”、“起价房”、“团购价”，2007年10月后，楼市促销“招招领先”。 

调整后的珠三角楼市思考：健康的产业之路在何方？

“大手笔送装修——买四房送10万、三房送6-8万、两房送3万”，11月下旬，深圳龙岗新盘东方明珠城这类大手笔送装修是目前淡市里最司空见惯的招数了，整个珠三角，类似这样的大手笔，已经是遍地开花，开发商希望通过向客户让利，更多促进成交。

只是这样传统的老套路似乎难以吸引公众眼球，广州南沙境界买别墅送宝马车，成为目前珠三角楼市“送车”营销里的耀眼明星。同样在广州，更豪阔的星河湾直接“买房送房”——“买洋房送价值60万的星河湾公寓和20万的地下车库(50年使用权)”。

不过市场的冷淡让送也送不出去，不少开发商干脆直接打“价格牌”，“特价房”、“起价房”、“团购价”……把团购价运用到极致出现在东莞，万科运河东1号针对银行界职员亮出6.2-7折。而“特价房”就属深圳了，在“春交会”期间，特价房正式成为成交的主流。“起价房”更夸张，中海康城国际宣告起价4998元/平方米，虽然只有一套，但耀眼地秀了一把“4字头”。 

当然，更加吸引眼球的莫过于“低首付”了，这个被三令五申禁止的违规操作，只要在淡市来临，从来没有消亡过。在过去几个月里，广州、深圳、中山等城市都出现过，屡禁不止。

最抢眼的是布莱尔的东莞之行，11月初，东莞光大邀请英国首相布莱尔到旗下一楼盘会所演讲，这是继深圳京基地产邀请克林顿之后，珠三角楼市的又一领袖营销事件，而在调整之下，这次营销事件迅速被业界解读为珠三角楼市营销复兴的标志。

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索赔风波 

抢房潮变退房潮

过去6个月里，在珠三角，因为不满楼盘后期单位降价过大，前期业主要求开发商补偿的事件层出不穷。

今年3月1日，万科第五园精装修高层以1.15万元/平方米发售，下调幅度超过20%，拉开了“索赔”风波的帷幕。事件成为去年高涨的抢房潮与今年大规模退房潮的分水岭。 

万科第五园的业主索赔一定程度成了其他小区业主的“榜样”，3月22日，在深圳龙华金地梅陇镇售楼处，一两百名已购买楼盘二期二批单位的业主聚集起来，要求开发商退房或补偿差价。

事实上，在过去6个月里，整个珠三角范围内，因为不满楼盘后期单位降价过大，前期业主围拥售楼处要求开发商补偿的事件层出不穷。 

最初，几乎所有的开发商在面对购房者要求退房索赔时都理直气壮地拒绝。不过，事实证明，部分开发商最后仍然选择了给客户以一定补偿以求“平安”，万科启动了“琢玉行动”，对3月1日前购买第五园两栋单位毛坯房的业主补送实际价值约为1200元/平方米的装修。随后，金地也决定成立1000万元的业主增值基金，用于提升梅陇镇项目及周边配套。 

事实证明，榜样的力量是无穷的，3月13日，东莞新中银花园宣布，将对去年11月购房的业主进行回馈，可获得4.5-9万元的回赠。这是整个珠三角楼市里，首个公开表态对业主进行“补贴”的楼盘。稍后的3月25日，深圳南山新盘桑泰·丹华府宣布，将在当月29日推出新单位，价格整体下降2成，对之前以均价为2万元/平方米购买的业主，开发商将以装修费返还的形式进行差价全额补偿，这是深圳历史上首次对买贵房业主进行全额补偿的楼盘。 

中介“断臂”

从疯狂扩张到“关铺门”

在珠三角过去的10个月，中介“大鱼吃小鱼”或是巨人“断臂”自保的故事几乎没有间断，和开发商相比中介行业受创更深。 

1998-2003年间，在香港金融风暴引发的房地产大调整里，香港最终只剩下了3家大型中介，这个残酷的洗牌过程在过去的10个月里于珠三角再现。与新房市场的调整一样，深圳的二手房市场调整也首当其冲。 

2007年11月13日，深圳中介第一块多米诺骨牌倒下，中天置业老板蒋飞卷款数千万潜逃，当时的中天置业在全国已拥有分行150余间、员工逾2000人。 

中天置业的倒闭最直接的结果是引发了深圳中介行业集体“自杀”，12月初，拥有50多家门店的长河地产倒闭。12月下旬，金地置业关闭11家分行。但这仍然只是开始，春节还没过，1月15日，全国最大的中介机构创辉租售爆出资金危机，陷入“关铺门”，当时创辉在全国已拥有1850家门店，2万多名员工，梦想开铺上市的林凤辉(创辉租售董事长)狂砍5/6的分店以求自保。

市场暗涌依然，7月3日，美资公司21世纪不动产收购DTZ戴德梁行旗下专营二手楼业务的泛城租售网

在珠三角过去的10个月里，中介“大鱼吃小鱼”或是“断臂”自保的故事几乎没有间断过。可以说，和开发商相比中介行业受创更深。 

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土地流拍 

“旧面粉”贵过“新面包”

土地要么流拍要么底价成交，要么是流拍之后再卖再流拍，我们看到的珠三角的土地市场就像是被洗劫过后的村庄，一片荒凉。 

2007年9月28日，“9·27”新政出台后一日，整个珠三角楼市都应记住这个日子，这是珠三角七城土地市场最后的疯狂，此后，珠三角楼市“面粉贵过面包”的疯狂一去不返，开始进入已经持续10个月的“面粉卖不掉”时代。

当日，珠海规模最大的一次国有土地使用权的公开拍卖，10宗地块共计90多万平方米成功卖得63亿元。“9·27”新政的出台丝毫没有阻挡住开发商们的热情，最终，中信华南集团以7700元/平方米的楼面价拿下前山河西岸地块，成为珠海新地王。

而在此前的9月11日，广州也出现了震惊珠三角楼市的土地出让热潮，13块住宅用地一日卖光，收金近百亿元，东南西北中均诞生了地王，其中，富力勇夺白云区祥云路地块，以楼面价18728元/平方米的天价再度刷新全省新地王，其余3块用地，如保利推高金沙洲楼面价至8768元/平方米，均是“面粉贵过面包”的典型例证。

随后，珠三角七城楼市的土地市场几乎同步急转直下，以往车水马龙的交易中心开始冷清，多家开发商你来我往捉对儿厮杀的景象不再，土地要么流拍，要么底价成交，要么是流拍之后再卖再流拍，在长达10个月的调整里，我们看到珠三角的土地市场就像是被洗劫过后的村庄，一片荒凉。

“9·27”新政至今，广州十区一共出让了25宗土地，这些土地里，有24宗波澜不惊甚至冷淡。 

深圳也未能发生奇迹。自去年底之后，流拍明显变得频繁起来。12月份，深圳推出的6宗居住用地全部流拍。 

七城中，佛山土地市场流拍最为严重，11月23日至12月28日1个月时间里，佛山禅城区、顺德区出让的8块土地全部流拍。

2007年7月东莞塘厦大坪村拍出楼面地价15243元/平方米，创下广东省当时的“地王”。3个月后，东莞土地市场“拐点”出现。

其它如珠海、惠州、中山，自去年底以来的土地市场也多以冷清收场。中山今年1至5月份，公开出让的土地只有少量以底价成交。

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资金告急

房企的生与死抉择 

中小企业“钱荒”，大房企“钱更荒”。市场的变化，让很多房企考虑最多的已经不是发展，而是如何活下来的问题。

今年4月22日，惠州水口在建别墅锦湖湾老板卷款潜逃，涉案金额过亿元。

锦湖湾事件似乎不是一个孤立的个案，它只不过是珠三角楼市调整下的一个缩影：在过去10个月里，整个珠三角的房地产企业已经陷入了如同1992-1993年那般严峻的“钱荒”之中，土地频繁流拍，从一个侧面也是“钱荒”在有力佐证。

资金危机最先仍然在深圳爆发，中天置业事件的爆发，令中介行业资金危机浮出水面，当时便有观察人士警告，提防中介行业的资金危机向房地产开发链条蔓延。因为，一方面是金融紧缩，一方面是新房滞销，这相互关联的两大现象共同指向一个结果：房地产企业从银行贷款到现金回笼两个最主要的融资渠道将变得越来越窄。 

果然，一个月没到，深圳便有不少房地产开发企业陷入资金困顿之中，从去年底开始，深圳就陆续有一些中小型开发商开始向投资客借款周转，月息甚至高达8%。

中小企业“钱荒”，大房企“钱更荒”。公告显示，万科每股经营性现金流为-1.52，招商地产-4.74，金地集团-7.52，保利地产-7.65，都达到各公司5年来的最低值，土地储备1年暴增近8倍的恒大，去年资产负债率高达95%，富力地产2007年资产负债率高达146%。对照本轮房价调整的始作俑者，我们或许会明白，为什么品牌房企会在这一轮调整中集体性率先降价。 

“现在1-3年期开发贷款的基准利率是7.56%，但就算是大企业也拿不到这样的利率。”深圳一房企融资负责人讲道，“从去年年底开始，开发商开发贷款利率已经普遍上浮了10%-30%，上浮50%的也有，就这样，还不一定能贷到。”

银行贷款、销售回笼基本无望，在巨大的资金缺口压力下，不少房企或主动或被动选择IPO上市。据不完全调查，去年底以来，广东至少有10家以上房企准备登陆A股或H股，这其中，仅广深房企便有9家，包括恒大地产、宏宇集团、星河湾、方圆地产、佳兆业地产、卓越集团、京基地产、绿景集团、鸿荣源集团、世联集团等。

3月20日，证监会对外表示，对房企募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。几个小时后，携4580万平方米土地储备欲登陆H股的恒大宣布暂停上市。 

除却IPO，引进私募也成为房企们度过时艰的无奈选择，恒大就是一个很好的案例。市场的变化，让很多房企现在考虑最多的已经不是发展，而是如何活下来的问题。