■下半年楼市展望和预测

前几周,本报推出东莞楼市上半年回顾系列,对东莞楼市上半年的房价、供应量、土地交易等方面进行了详实的分析。不少读者来电,希望本报对东莞楼市下半年的情况作一些展望。记者寻访专家进行采访,在本期推出有关走势预测。

谈及下半年的形势,很多开发商都表现出不乐观的情绪,不敢轻言放话。而长期从事市场研究的业内专家,则从目前东莞房价和民众收入的角度进行了宏观分析。

从观点看,东莞房地产行业正面临几方面难题,要解决这些问题并非一日之功。在开发商苦练内功的同时,分析国家宏观经济走势、开拓融资思路、调整战略战术,成为房企的救命稻草。

难题1

民间财富缩水

房地产市场是资金推动型市场。当资金大幅集中流向房地产市场时,房价上涨动力强劲,而当场外资金观望或者需求下降时,房价回调压力加大。

进入2008年,民间现金财富的大幅缩减成为房价下跌的主动力。中原地产研究部经理车德瑞在接受记者采访时说,民间现金财富缩减主要来自四个方面:首先是通胀压力大,物价居高不下。这一方面加强了通胀预期,抑制了消费和投资,另一方面使得老百姓手头上的现金实际购买力降低；其次是股市大幅下挫,众多股民深套其中,资金大幅缩水；再者是企业利润率下降。随着人民币升值加快,原材料、能源价格上涨,两税合一,降低出口退税,新劳动合同法实施,基本工资提高等因素的影响,企业经营成本大幅提高,利润率大幅降低,东莞的产业转型更使得“三高一低”(高耗能、高污染、高劳动力密集、低技术)的企业面临关闭外迁；第四是高房价圈走民间财富积累。民间财富是几代人积累起来的,但由于住房的刚性需求和保值升值属性,使得民间财富在房价快速上涨的时候大量流入楼市,而且还使得购房者背上了沉重的债务。因此,受高房价影响,老百姓的现金财富随着房价持续走高而缩减。

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难题2

货币从紧,资金推动乏力

流入房地产市场的资金,一方面是民间积累的财富,另一方面是国内和国际金融投资机构的信贷、投资。

2008年货币从紧政策的目的,就是控制货币信贷过快增长。鉴于通胀率居高不下,实体经济活动的强劲增长势头,以及商业银行放贷意愿和能力没有减弱,从目前的形势看,今年下半年政府将会保持从紧的货币政策以稳定通胀预期。预计央行将进一步出台调控措施,包括继续频繁上调存款准备金率、上调基准利率、继续控制商业银行贷款额度以及允许人民币加速升值。

如果事实真如上所述,下半年还会出台一些宏观政策的话,这无疑将大大收紧开发商的资金链。虽然专家们一直认为,东莞房企的自有资金比较充沛,发生资金链断裂的可能性比较小,但长时间的金融高压会让开发商对市场失去信心。据媒体报道,从信贷规模的控制来看,2008年下半年的信贷规模仅为全年总额度的35%,可见下半年开发商资金链进一步收紧的可能性较大。

难题3

供求矛盾逐步加剧

细心的读者不难从前几期上半年回顾系列报道中看出,今年的整体供应量是相当大的。对东莞而言,庞大的供应量给本来就阴霾沉沉的楼市增加了灰暗的色调。虽然供求矛盾体现在现实和预期两方面,但从目前获得的数据看,无论是现实还是预期供应量的数字都不能小视。

2008年上半年东莞的可售商品房存量近600万平方米,加上下半年潜在新增供应量400万平方米,合计下半年的供应总量超过1000万平方米。据东莞中原研究部对2008年东莞商品房需求预测,全年预计商品房成交面积为400万平方米左右,则供求比高达2.5:1；在预期方面,根据东莞城建规划局近期公布的《东莞市住房建设规划(2008-2012)》,东莞市未来五年商品住房规划供应总量近5564.41万平方米,年均供应量达到1112.88万平方米。

按照东莞产业转型升级调整的乐观估计,也要8-10年才能完成产业调整。在这段时间里,早期的波动比较大,会一定程度上使购房需求降低。综合评估,未来五年预期商品房供过于求状况较难扭转。供求决定价格,供应的压力持续增大使得价格下调压力不减。

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难题4

主力发展商砸盘带动房价下调

受国际国内宏观经济环境影响,股市和东莞楼市双双大幅下挫,市场信心屡受打击。表现为买方市场观望气氛浓厚,卖方则抛售意愿强烈。

上半年,在主力发展商的带头砸盘后整体房价作了第一轮快速深幅回调。下半年,由于淡季压力、年底冲量、市场累积供应持续增大等因素影响,第二轮的价格下调压力仍然存在。从7月初丰泰城、万科城市高尔夫花园等以3500元/平方米的低价抛售来看,其他开发商有可能跟进,从而掀起第二轮的降价风潮。受此影响,消费者的心理价格预期持续走低,市场心理价格整数关口从去年高峰期的8000元/平方米快速跌破5000元/平方米,也使得短期买方观望心态更加严重。

不过值得注意的是,随着下半年价格持续回调,有望带来更多买方入市的意愿,而这种购房意愿也会随着市场价格和心理价位的不断减少而开始逐步回升。

难题5

观望气氛暂无好转

今年上半年商品房成交面积为166.67万平方米。在此基础上,中原地产市场研究部预计下半年成交面积在250万平方米左右。2008年全年东莞商品房需求理性预测在400万平方米左右。

2007年东莞新建商品房销售面积为663万平方米,结合东莞中原研究部的置业需求调查数据,2007年市场上投资型需求、改善型需求、刚性需求的比例约为40:20:40。“90/70”房贷新政的出台,打击了炒房群体,深圳的投资客退出东莞市场。东莞的产业转型,造成部分企业退出东莞,购房需求下降。加上取消购房入户政策,流失了部分自住需求；受市场观望气氛持续的影响,大量自住需求或改善需求客户也处于观望。

按照2007年三种需求类型,预计2008年40%的投资需求量整体下滑了70%,20%的改善需求整体下滑了50%,40%的自住需求由于需求释放但同时结合观望因素,基本持平。按此分析,2008年全年新建商品房的需求规模约为:663×40%×30%+663×20%×50%+663×40%×100%=411万平方米。

市场成交持续低迷,开发商面对回笼资金的压力,势必选择降价促销带动需求,市场大量的供应及价格回调将带动需求的上升,但成交量还是较去年同期有较大幅度下降,如果奥运后、金九银十市场观望气氛渐弱,市场逐步升温,最乐观的情况全年成交量同比预计下降三成,则2008年全年新建商品房的需求规模约为464万平方米。