面对资金和销售的双重困境，全国各地的开发商纷纷祭起了“特价房”的新武器，以求在目前低迷的市场中杀出一条血路来。这和“王石理论”不谋而合：当一群人不幸遇上了狮子，你不用指望能跑过狮子，只要能跑得比别人快，就有生存的希望。

在郑州地产市场，特价房的频频出现，也让低迷的市场“暖和”不少。特价房，是不是地产商跑赢对手，甚至是跑赢市场的法宝呢？

现象：特价房低于在售均价数千元

郑州的张女士想投资一套150平方米左右的公寓，她对自家附近某处周边环境不错的楼盘心仪良久，但一直觉得价格偏高。几天前，她刚刚听说这处楼盘推出了“特价房”，其中有的户型比在售均价便宜了近1000元/平方米，这让她十分动心。

而特价房对李先生而言，似乎更有吸引力。李先生今年40岁了，老婆、孩子、父母一家五口人挤在70多平方米的两室一厅里。李先生想买一套面积稍大点的房子，但他和老婆的工资一直难以赶上前两年高涨的房价，买房一事也搁浅至今。

前不久，李先生看中了西郊一个楼盘，正好也有特价房，这让他十分高兴。“特价房一般都比同项目的房价低好几个点，对于普通老百姓而言，能便宜点儿就是好事。”李先生说。

张女士和李先生所看中的特价房，在今年6月初开始大量出现在郑州楼市，截止到7月中旬出现了一个放量高峰。郑州的开发商，无论是实力雄厚的大型房企，还是中小房企，都明确打出了“特价房”概念的招牌，以吸引客源。就记者所知道的楼盘而言，推出特价房的就超过了20家。而通过向售楼处咨询有无特价房正在销售中，得到肯定答复的则更多。

位于农业西路与秦岭路交叉口的甲天下楼盘，前不久推出了限量特价房10套，5层均价为每平方米3050元。同时其他房源推出一次性付款免双气集资费。而其周边的其他项目，商品房的价格最低也在每平方米4000元左右。“这10套特价房，推出去不到三天，就全部卖完了。我们计划以后再推出一部分特价房。”河南甲天下置业有限公司副总经理仝雪冰说。

7月11日，河南人民会堂，品牌地产商正商举办了为期三天的专项房展会，让市民高兴的是，展会上推出了300套让利优惠的特价房。这次由地产商主办的特价房展会，更是让郑州的特价房风行一时。据记者了解，正商这次专项房展会，收获颇丰。

特价房的“特”就在价低上。近期的多处特价房中，无一不是低于区域同类型房源的价格，且每平方米低于所在楼盘的现售均价200元~1000元。特价房的出现，让一些想买房而又受市场影响持续观望的市民“心痒痒”。

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原因：地产商的“慷慨”背后

在去年上半年，地产一度火爆时，开发商的底气也是最足最牛的。曾记得，报社一位同事的朋友看中了桐柏路附近一个楼盘，想找人优惠点，于是就找到了从事房地产行业的该同事。该同事最后找到该楼盘的公司董事长，结果，嘴皮磨了半天，也就优惠了几千块钱。在那个房价猛蹿的年代，想让开发商优惠半个点，跟上世纪70年代买辆自行车一样难。

而如今，这个世界似乎颠倒了，开发商一下子变得十分“慷慨”起来。开发商送精装修、送家电、送家具、送停车位，买房子抽奖送汽车，甚至有的开发商在计算房子面积的时候，把晾台面积当赠品，更有开发商一下子优惠10个点。

就拿特价房来说，开发商的“慷慨”背后，自然也有各自的“小算盘”。

甲天下项目的副总经理仝雪冰认为，之所以推出特价房，最大的原因是地产市场越来越冷清，开发商原本抱以期待的楼市传统旺季依然冰冻，市场观望气氛依然浓郁。特价房可以在一定程度上刺激市场、聚拢人气，提高购房者对企业自身品牌和项目的认可度，形成持续的关注。“我们也希望通过特价房的打头，带动其他户型的销售。毕竟，特价房只是市场上的一小部分，而每个人的需求却不同。”仝雪冰说。

首座国际广场策划部经理李自高则指出，一些大型房企推出大量的特价房，有回笼资金的目的。但像推出十几套特价房的地产商，更多的是倾向于一种促销。因为现在市场上，特价房的确是一种潮流，企业的跟风，也旨在引起更多购房者的关注，从而使项目、企业的品牌、知名度提升。

而一位业内人士认为：目前，开发商的资金链条越来越紧。此前，开发商是千方百计地捂盘惜售，以图房价疯涨之后“坐地生财”；倘若不是现金流紧张、各种融资渠道受阻，开发商又何必费尽心思地搞促销呢！

此外，开发商不愿意或者说不敢明着大幅降价也造成了特价房的“泛滥”。尽管，商品买卖的自由原则赋予了开发商自由定价的权利，购房人不管是出于自住还是投资的目的，都应该自己承担房价升降的结果，但现实往往是，开发商降价会面临补偿老业主差价的压力。“在目前不景气的持续观望气氛中，开发商肯定希望透过某种形式来降价以达到销售目的，而‘特价’实际上就是一种变相的促销方式。开发商不愿说降阶，是怕前期高价买房的业主来找麻烦，补差价。”这位业内人士的话一针见血。

不管特价房的推出是何原因，但从近期的市场表现看，一些“逆市快销”的特价房都有相似的属性：它们往往都是位置较好、低于区域均价幅度较大、同时品质也不错的“品价兼优”楼盘；与此同时，特价房推出数量通常不过5套、至多10套，数量少就更显其稀缺金贵，越金贵，就越容易吸引人。一些特价房的折扣普遍都在9折以下，甚至已经有低于8折的项目。由于“特价房”正好迎合了目前购房者“广种薄收”、“不见兔子不撒鹰”的购房策略，开发商也不会背上“恶性降价”的坏名声而受到同行的指责，所以市场表现相当不错。 

特价房的推出，相当程度上受到了购房者的认同，但这个特价能否一直“特”下去？市场上越来越多的特价房，是否会加剧楼市的观望情绪呢？

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面对当前特价房蜂拥入市的现象，李自高表示，“这仅是一种短期行为”，是目前特定时间内、特定条件下的阶段性产物，它不可能持续太长的时间。

而一位不愿透露姓名的业内人士则认为，特价房只是房地产商们的战术之一，这些战术比起战略来说，实在是“雕虫小技”。作为地产行业，要分析的应该是政策对行业的深远影响，仅仅依靠小战术，而不是组合拳，根本难以撼动整个低迷的市场，更不要说救市了。

一个不能忽略的主要原因是，在宏观经济走势不确定性依然很大，房地产业走势不明朗的情况下，房价下跌预期已在相当大的范围内形成了。当特价房成为楼市常态的时候，购房者对房价下降的预期得到进一步强化，并希望在未来拥有优惠度更大的特价房。与此相印证的是，目前官方公布的一些数据“验证”了购房人这种等待房价进一步下跌的心态。

“如何让地产商认识到，什么才是自己的救命船，而非稻草，才是最重要的。”这位业内人士说。

而对于市场上出现的越来越多的特价房，仝雪冰也有着自己的顾虑和担忧。

“特价房是把双刃剑，当然，运用好了，可以聚拢人气，拉升销售，回笼一部分资金。所以，推出特价房前，我们总要考虑再三，掌握一定的技巧和度。如果推得不好，会让购房者彻底对项目失去信心，人家会觉得你的企业资金链不行了，品质下降了，急于把库存积压的房子卖完。所以，在推特价房时，各个企业要根据自己的情况量力而行。”仝雪冰说。

不过，仝雪冰也指出，郑州相对于北京、深圳的房价来说，泡沫较少，房价下降的空间不会像一线城市那么大。郑州虽然出现了观望情绪，但从长远来看，地产商们还是看好郑州地产的未来。

【提醒】特价房可能“特价质优”

有人认为，特价房就是尾房、次房，那么，购房者该如何看待特价房呢？特价房能不能买呢？在购买特价房时，我们该注意哪些？“我们推出的特价房，甚至是正准备销售的新楼。”河南甲天下置业有限公司副总经理仝雪冰说，“我们之所以这样做，就是想通过特价房刺激一下低迷的市场，为这个即将推出的新楼盘做一个促销，打一个开门红。同时，也希望通过特价房，带动其他项目的销售。”

而李自高服务的首座国际广场，在近期的特价房中，推出了相当多的优质户型。“我们推出的特价房，不是固定的，更不是户型和朝向不好的次房、尾房，甚至有些户型还是‘冠军房’。我们推特价房，就是想刺激市场，提升项目的知名度和关注度，如果拿出的特价房是次房、尾房，购房者发现上当了，不仅不会买你的房子，并且也会对项目和企业产生负面影响。在这个非常时期，恐怕没有一个地产商愿意‘搬起石头砸自己的脚’”。

据记者了解，目前，“落袋为安”、有迅速回笼资金需求的开发商绝非少数，将手中楼盘销售末期所剩不多的房子拿出几套、十几套“特价”再寻常不过了。但是，这并不代表“特价房”就是“尾房”，因为挑出较质优的房源“特价”才有可能在观望期吸引来目光；再者，尾房也未必是“次房”，一个项目中的最优位置户型或许会在销售初期因价格过高而“遇冷”，此番特价推出，没准还能让人捡个便宜。

一些项目的特价房确确实实“机不可失，失不再来”。但另外的一些情况却是，一些特价房标注的“特价”很便宜，但说法很笼统，更像是“噱头”，购房人细问起来才发觉，只有一次性付款的特定条件下方可享受到这种“特价”；更有甚者个别楼盘最低起价的特价房永远都在“一经推出就卖完”的状态中，剩下的房子就没什么“特价”了。有业内人士提醒，购房人需要十分警惕莫入特价房“陷阱”。