纵观楼市，虽说东莞房价已从高位回落，但仍面临着较大的回调压力。这里面既有经济发展的需要，也有社会民生的需要，更有来自市场自身的调整压力。民间财富大幅缩减、管理层从紧的货币政策、楼市供求矛盾剧烈、通胀压力等多种因素，为房价回调带来了不同层面的压力，其合力将导致东莞房价在底部徘徊运行较长一段时间。

业内人士表示，市场观望气候浓重，消费者趋向理性，价格将逐渐理性变化，在银根缩紧的今天，开发商如果想出货，促成楼盘成交，回调价格是最有效的办法。也有人称，2008年的东莞楼市是以自住需求主导的市场，自2006年以来，随着东莞房价的不断飙升，很多自住需求已经无奈离场观望。这部分需求的累积是很大的，一旦释放出来消化量相当大。开发商如果想出货回笼资金，回调价格依然是最有效的办法。

民间财富缩减是房价下跌的主动力

据悉，房地产市场是资金推动型市场，当资金大幅集中流向房地产市场时，房价上涨动力强劲，而当场外资金观望或者需求下降时，房价回调压力逐渐加大。

业内人士表示，进入2008年，民间现金财富的大幅缩减成为房价下跌的主动力。据了解，民间现金财富缩减主要来自四个方面：首先是通胀压力大，物价飞涨，居高不下，一方面加强了通胀预期，抑制了消费和投资，另一方面使得老百姓手头上的现金实际购买力在降低；其次是股市大幅下挫超过50%，使得众多股民深套其中，资金大幅缩水；再者是企业利润率下降，随着人民币升值加快、原材料、能源价格上涨、两税合一、降低出口退税、新劳动合同法实施、基本工资提高等因素的影响，企业经营成本大幅提高，利润率大幅降低，东莞的产业转型更使得“三高一低”(高耗能、高污染、高劳动力密集、低技术)的企业面临关闭外迁；第四是高房价圈走民间财富积累，民间财富是几代人积累起来的，但由于住房的刚性需求和保值升值属性，使得民间财富在房价快速上涨的时候大幅流入楼市，而且还使得购房者背上了沉重的债务。因此受高房价影响，老百姓的现金财富随着房价持续走高而缩减。

货币从紧使房地产资金推动乏力

流入市场的资金一方面是民间积累的财富，另一方面是国内和国际金融投资机构的信贷、投资。

2008年货币从紧政策目的就是控制货币信贷过快增长，同时鉴于通胀率居高不下、实体经济活动的强劲增长势头，以及商业银行放贷意愿和能力没有减弱，2008?年下半年政府将会保持从紧的货币政策以稳定通胀预期。预计央行将进一步出台调控措施，包括继续频繁上调存款准备金率、上调基准利率、继续控制商业银行贷款额度以及允许人民币加速升值。这对于房地产投资开发而言，无疑大大收紧了各大开发商的资金链。从信贷规模的控制来看，2008年下半年的信贷规模仅为全年总额度的35%，可见下半年开发商的资金链更加收紧。

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供求矛盾加剧

供求矛盾体现在现实和预期两方面。2008年上半年东莞的可售商品房存量近600万平方米，加上下半年潜在新增供应量400万平方米，合计下半年的供应总量超过1000万平方米。而据东莞中原研究部对2008年东莞商品房需求预测，全年预计商品房成交面积为400万平方米左右，则供求比高达2.5：1；另一方面是预期方面，根据东莞城建规划局近期公布的《东莞市住房建设规划(2008-2012)》，东莞市未来五年商品住房规划供应总量近5564.41万平方米，年均供应量达到1112.88万平方米。

按照东莞产业转型升级调整的乐观估计，也要8-10年才能完成产业调整。而在这段时间里，早期的波动是比较大，反而会一定程度上使得购房需求降低。据悉，2008年上半年商品房成交面积为166.67万平方米，有分析人士预计，下半年成交面积将在250万平方米左右，2008年全年东莞商品房需求理性预测在400万平方米左右。

“90/70”房贷新政的出台，打击了炒房群体，深圳的投资客退出东莞市场；随着东莞的产业转型，部分企业退出东莞，购房需求下降；取消购房入户政策，流失了部分自住需求；受市场观望气氛持续的影响，大量自住需求或改善需求客户也处于观望。

综合评估，未来五年预期商品房供过于求状况较难扭转。供求决定价格，供应的压力持续增大使得价格下调压力不减。

主力发展商砸盘带动房价持续下调

受国际国内宏观经济环境影响，股市楼市(东莞楼市)双双大幅下挫，市场信心屡受打击。表现买方市场观望气氛浓厚，卖方市场则受资金压力及市场预期影响，抛售意愿强烈，上半年在主力发展商的带头砸盘后整体房价作第一轮快速深幅回调，下半年由于淡季压力、年底冲量、市场累积供应持续增大等因素影响，第二轮的价格下调压力仍然存在。

从7月初丰泰城、万科城市高尔夫花园等以3500元/平方米的低价抛售来看，预期将带动其他开发商跟进，从而掀起第二轮的降价风潮。受此影响，消费者的心理价格预期持续走低，市场心理价格整数关口从去年高峰期的8000元/平方米快速跌破5000元/平方米，也使得短期买方观望心态更加严重。但值得注意的是，随着下半年价格持续回调，买方入市意愿开始逐步回升。

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释放购买力有助于拉动内需

众所周知，“消费、投资、出口”是拉动经济增长的三架马车。国家统计局发布最新统计显示，2008年1-5月份，城镇固定资产投资增幅同比下降了0.3个百分点；而据中国海关总署公布最新数据显示，今年1至5月，我国累计贸易顺差为780.2亿美元，同比下降8.6个百分点，净减少73.2亿美元。可以看出，今年上半年我国出口下降、投资增速趋缓。显然，提高消费在GDP增长中的贡献，是保持今后几年我国经济平稳快速增长的必然选择。

另外，在多种因素综合作用下，未来一段时间物价仍然可能高位运行。这些因素包括：一是食品涨价可能继续带动CPI上涨；二是必要的资源价格调整及劳动力成本提升构成价格进一步上行压力；三是各地投资冲动依然很强，投资反弹和货币信贷扩张压力依然存在，未来生产资料价格仍然存在上涨可能；四是受美元贬值及投机活跃等因素影响，国际大宗商品价格仍维持高位，对我国形成输入型通货膨胀压力。五是通货膨胀预期仍不稳定，也会推动通货膨胀上升。

面对通胀压力，中央提出，坚持扩大国内需求特别是消费需求的方针，促进经济增长由主要依靠投资、出口拉动向依靠消费、投资、出口协调拉动转变。如何拉动内需？高房价圈走了几代人的财富积累，还使得购房者背负了沉重的债务。因此，房价的回调将使得百姓消费力逐步释放，从而增加短期消费支出，拉动内需。

业内人士表示，从乐观的角度上去看楼市后市表现，市场成交持续低迷，开发商面对回笼资金的压力，势必选择降价促销带动需求，市场大量的供应及价格回调将带动需求的上升，但成交量还是较去年同期有较大幅度下降，如果奥运后、金九银十市场观望气氛渐弱，市场逐步升温，最乐观的情况全年成交量同比预计下降3成，则2008年全年新建商品房的需求规模约为464万平方米。