领跌、普跌、补跌，东莞楼市调整三部曲

2008年上半年，从主力楼盘领跌，到各大楼盘全面普跌，东莞楼市快速地完成了第一轮调整。这一波调整行情里东莞住房均价已经从去年年底的峰值跌去了16%，大部分楼盘跌幅超过20-30%，普通住宅的均价回落到5500-5700元/㎡。

而与此同时，全国大部分大中城市仍在缩量上涨，但涨势趋缓。量在价先，缩量上涨，市场交投持续低迷，而价格仍旧呈现上涨态势，资金推动型的楼市上涨动力逐步衰竭，价格回调那只是时间问题。东莞楼市在2007年8月开始已经呈现缩量上涨态势，房贷新政出台后，缩量更加明显，但价格呈现惯性上扬。而进入2008年，在国内外多方因素的影响下，东莞楼市不可避免的进入了调整阶段。

从全国来看，东莞楼市或者珠三角的一些城市扮演着领跌的角色，由于全国大部分城市的楼市已经呈现缩量上涨态势，接下来全面普跌的局面可能性很大，预期发生在下半年的9、10月份。受全国普跌局面的影响，东莞楼市到底会怎样走？

通常而言，普跌行情里，总有些楼盘由于自身的原因没有跌或者跌幅较小，特别是一些蓝筹楼盘，由于价值和资源的支撑，价格受到较强的支撑。因此，东莞楼市在经历过普跌后，将进入补跌行情，前期没有降价的楼盘开始降价，降幅较小成交不理想的开始大动作杀跌。而受全国普跌行情影响，东莞楼市将同样受到拖累，蓝筹楼盘将成为最大的做空动力。也只有当强势楼盘进入全面补跌行情，做空动能才能最大程度的释放，市场在持续探底后才能最终企稳，市场调整此时可能进入尾声阶段。

东莞楼市下半年的补跌行情或将开始酝酿，但由于上半年整体市场已经快速调整超过16%，预期下半年的调整幅度逐步收窄，当房价不断向卖方底线下探时，买方入市意愿逐步回升，市场在补跌中风险作最后的释放，市场将逐步趋向平稳。 

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下半年东莞房价趋向稳定的六点理由

1、上半年大部分楼盘已经跌去20-30%，逐步逼近发展商的底线，下半年继续调整的空间非常有限；

2、从上半年楼市的表现来看，3月和5月的价格下探，市场成交大幅反弹，购买力大幅释放，形成对价格强有力的支撑，普通住宅价格在5500-5700元/平方米这个区间受到支撑； 

3、从开发成本而言，建筑钢材等成本均上涨超过10%，其他的税收、利息、人工、营销推广成本都在大幅增加，对房价起到较强的支撑，早期拿地的项目开发成本较低，但他们的价格已经深幅调整，近期拿地的项目开发成本高，价格经过调整后基本降无可降，大部分都已经逼近发展商底线； 

4、上半年的楼市促销中，很多素质较低的产品被开发商拿出来低价促销，一定程度上拉动了销售，但资源较好的产品还没有调价的考虑；下半年这些产品逼于销售任务压力会集中上市，有价值和资源的产品对整体价格水平有较强的支撑作用； 

5、全年通胀压力大，物价居高不下以及人民币持续升值，均对房价有较强的支撑作用。

6、全国房价在上半年缩量上涨后下半年预期出现普降局面，但东莞市场快人一步领跌全国楼市，早在上半年已经经历普降局面，而且调整的幅度较大，经历普降后下半年东莞楼市的下跌动力逐步衰竭，房价会先全国其他市场一步，逐步趋向稳定。