楼市风向

在房地产专家看来，所谓“豪宅”没有具体的量度标准，只有比较模糊的衡量范畴，即是豪宅既要有较大的户型面积，也要有优良的社区内部环境、外部环境，还要有出色的物业管理等；在房地产开发商和营销人看来，所谓的“豪宅”满天飞，自己的房子只要面积稍大一点就沾上了“豪宅”的边，大势渲染，唯恐购房者不知道；在政府看来，豪宅也没有一个统一放之四海而皆准的评判尺度，而是各个地方政府依据自己的实际情况来加以定义，这种定义的唯一目的是征税，方便契税税率的确定。

于是，可以这么说，豪宅没有标准，其定义众说纷纭，都不具有代表性。但是，至少在现实中应该也是这3种类型的定义都比较实用。

对于购房者来说，专家的看法和政府的看法都是很实际的，按照专家的看法来选择豪宅，可以让你真正体验到“豪宅”之环境、服务，自身居住的享受比较充分；按照政府的定义来选择豪宅，则是实实在在要纳税，真金白银。

广东“豪宅”标准确定：

套内面积≥120㎡

2005年广东省有关部门确定，享受优惠政策的普通住房标准同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套住房套内建筑面积120平方米以下(含120平方米)、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下（含1.2倍）。这种住宅购房契税税率为1.5％。同时，地级以上市可根据本地实际，在上述标准的基础上对单套住房套内建筑面积标准适当上浮，但上浮幅度不得超过10%，并必须报经省人民政府批准后方可执行。各地级以上市所辖区、县（市）应执行统一标准。

 2005年6月1日起，国家调控房地产市场的多项新政策开始实施。关系到购房契税优惠的广东普通住宅与非普通住宅的区分标准有了定论：普通住宅套内建筑面积不超过120平方米，各地级市上浮幅度不得超过10%。换言之，套内面积大于132平方米的非普通住宅，都可能被计入豪宅。

东莞“豪宅”标准：

成交价高于4600元／平方米

2005年，东莞根据自己地区的实际情况，定出了三类“豪宅”标准：

 第一类，包括东莞市内四区及厚街、长安、虎门、寮步和塘厦，共9个镇区在内，住房成交价低于4600元／平方米的，属于普通住宅的范围，可以享受购房1.5％的契税优惠政策。松山湖也参照此类标准实施。

第二类，包括石龙、常平、樟木头、黄江、大朗、茶山、横沥、凤岗、清溪在内，共9个镇区，其住房成交价低于4300元／平方米的，可以享受普通住房标准。

第三类，包括大岭山、中堂、石排、石碣、企石、沙田、东坑、洪梅、高埗、麻涌、望牛墩、道溶、桥头、谢岗在内的14个镇区，其住房成交价低于4000元／平方米的，可以享受普通住房标准。

超过此范围的，须交3％的契税。也就是说，超过这个范围的，都是“豪宅”。由此可以看出，在东莞政府层面定义的“豪宅”是以区域和价格双重尺度来衡量的。

记者发现，实际上，在房价迅速飙升的这几年来，这个房价、按区域限定的豪宅准备陷入了尴尬的境地，因为到2007年下半年的时候，按照这个定义，东莞几乎已经找不到“普通住宅”，而完全成了“豪宅”！这至少体现了市场的一度疯狂，已经远离了东莞的实际情况。”

“普通住宅”再现市场

购房者慎对“豪宅”

记者的感觉是，既然政府对这个区域的豪宅进行了量化定义，并以税收作为调节手段，自然是有其理由和依据的，购房者实际上也自觉根据自己的实际情况来选购房子，而不是一味追涨杀跌，购房者的理性是市场理性的基础。

目前，在东莞房价回调的情况下，真正的“普通住宅”（按政府的定义）才逐步再现市场，应该说是一种真正的理性回归，购房者的选择空间更大了，根据自己的实际情况和实际需求来购房，对不同价位进行筛选是非常必要的。建议选择真正的豪宅的时候，一方面是地段选择，另外一个方面是对楼盘本身品质和环境的选择，第三才是对管理和服务的考量。

据统计，2008年下半年别墅潜在供应有11个项目，包括誉景名居、深业·御泉山、富盈·山水华府、丰泰·东海山庄、丰泰·华园山庄、清华居一期、加州高尔夫豪庭一期、卓越·蔚蓝城邦、万科·棠樾、帝景湾、时富花园二期等项目，供应总量仅为20.3万㎡，虽然2008年下半年别墅新增供应量不多，但由于2007年别墅的集中放量，存量压力较大。

据统计分析，截至2008年6月底，别墅可售存量高达53.7万㎡。就中长期趋势而言，别墅类低容积率产品随政策的影响，后期供应将越来越稀有，别墅类产品价格中长期看涨。消费者应该根据自身实际情况选择适当的入市时机。