2007年到2008年，东莞楼市经历了屡创新高的大起，也感受了全面遇冷的大落；2007年到2008年，国家开始严厉执行“90/70”新政，开发商原本规划的大户型，也不得不顺应调整成为了90平方米以下的小房子，社区里的各项配套也随之变化；2007年到2008年，有一群人从“生怕明天就没有房子卖了”变成了“生怕明天房价又跌了”。现在，这群人该收楼了。

“收楼”，对于社区准业主来说，是入住新房的第一个环节，也是至关重要的环节。在收楼过程中，不仅要仔细查看房屋的品质是否符合买卖合同的约定，更要再次确认房屋产权问题。在商品房买卖交易中，收楼意味着交易的结束。

但是，去年在楼价高峰期的买房者，会不会因为房价的一泻千里遭遇心理失衡？开发商因为新政频出，调整规划后业主们如何适应这种突发状况？去年底东莞实施了物业维修基金要在交楼时一次性付清的措施，突然多给一笔巨款，开发商和业主间的矛盾又会不会因此不断升级？种种收楼难题之下，业主们应当怎样应对？记者本周跟随多位业主体验收楼，交出非常时期的收楼报告。

焦点关注

为保收楼顺利，开发商选择暂不收维修资金

目前，业主收楼时与开发商最大的纠纷，就在于是否要收取物业专项维修资金。

7月7日，东莞地区《关于东莞市住宅专项维修资金缴交监管和使用问题的通知（征求意见稿）》刚开始面向公众征求意见。虽然去年12月4日国家建设部和财政部就已颁发了《住宅专项维修资金管理办法》，表示从今年2月起，各楼盘开始收取该维修资金。但由于只是指导性的法律法规，并没有规定各地的地方实施细则，导致该政策实操性不强。

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不少楼盘选择暂时不收取维修资金

据记者了解，目前，为了能够顺利收楼，不少楼盘都“聪明”地选择了暂时不收取这笔款项。

“我们来收楼之前，好像也听说过要收这么一笔费用，但是来了之后，开发商说因为东莞市没有出台硬性收费的政策，所以暂时不用交。”在新世纪星城进行收楼的业主谢先生表示，按照自己房子的价格，要一下子多交一万多元的维修资金，本来就觉得不合理，还想和开发商理论的，现在不用收正好。

“除非东莞出台了相应的红头文件，不然我们楼盘暂时是不会收这笔费用的。”新世纪星城负责人贝海斌说，“虽然建设部出台了要收取物业专项维修资金的文件，但是对地方的约束力比较小，很多业主都不大看中这个文件，我们现在收起来纠纷也比较多。如果东莞政府以后在这方面下了文件，我们肯定执行。”同样的，目前准备开始收楼的天诚康桥也表示，为了保证能够顺利收楼，暂时不收取物业专项维修资金。

对于从业主口袋里掏钱出来这个“老大难”问题，不少楼盘都表示头痛，更愿意采取“缓一缓”的策略。也有业内人士对于维修资金的收取方式，表达了不同的看法。

“类似于物业的‘养老保险’，物业专项维修资金用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和改造，其实很多业主对于它的意义都表示赞同的。”金地物业东莞分公司总经理潘锦华说，“然而，对于一个质量没有问题的楼盘来说，至少5年之内是不用对社区里面的这些公共物业进行大修的。现在政策规定在收楼时，业主就把这笔钱全部交了。如果不给的话，业主可以用这笔钱进行投资，即使放在银行里也有利息，但是一笔几年后才要动的钱，现在就要全部收齐，业主有情绪是理所当然的。”

潘锦华表示，在物业专项维修资金政策出台之前，深圳已经有相关的收费先例。不同的是，深圳的各大楼盘都是以“月供”的形式，每个月给几十元，存入另外一个专项账户，积少成多形成一笔维修资金。“这样，业主既不会因为一下子拿出一笔巨款感到为难，口袋里也有多余的资金供自己周转。”

法制局及时出台政策

就在业主和开发商围绕物业专项维修资金收取问题争得不相上下的时候，东莞法制局于7月7日出台了《关于东莞市住宅专项维修资金缴交监管和使用问题的通知（征求意见稿）》，该《征求意见稿》不仅明确规定了物业专项维修资金的缴纳办法，而且收取标准也发生了变化。

在《征求意见稿》中，关于“缴交主体和缴交标准”规定：1、核发商品房预售证在1998年9月30日后，在2003年8月31日前的商品房（含至今未销售的物业），建设单位与购房者未在预售合同中约定住宅专项维修资金由购房者缴交的，由建设单位按住宅建筑面积30元/平方米、非住宅建筑面积40元/平方米标准一次性缴交。2、核发商品房预售证在1998年10月1日前、在2003年8月31日后，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，由购房者按住宅建筑面积30元/平方米、非住宅建筑面积40元/平方米标准一次性缴交。

同时，对于缴交物业转型维修资金程序，该《征求意见稿》也进行了明确规定：“需由购房者缴交或补交维修资金的，购房者应在方案正式实施后三个月内，到指定银行营业网点缴交款项；业主在办理房屋权属证书时，将缴交凭证一并提交当地房管所。”

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“东莞有关该资金的收取规定，目前还在讨论中”

不少楼盘为了保证可以收到物业专项维修资金，都将其与收楼捆绑，不交这笔钱不给业主钥匙。而在东莞刚刚公布的《征求意见稿》中，并没有做出“未缴交物业专项维修资金，不准业主收楼”的有关规定。这就使得目前面临收楼的业主和开发商都变得无所适从，矛盾不断升级。同时，虽然这份有关物业专项维修资金的《征求意见稿》中，对于相关的缴交标准、主体和程序都进行了明确的规定，但因是“征求意见稿”还不具备法律效益，对于目前正处在收楼期间的楼盘起不到约束作用。针对这个“空当期”，记者就收楼时开发商是否有权利强制收取物业专项维修资金的问题，电话询问了东莞市房管局房产科相关人员。

“东莞有关该资金的收取规定，目前还在讨论中。”房产科的一工作人员表示，“关于物业专项维修资金的收取和使用的规定都没有最后定案，房管局建议开发商暂时不要收取物业专项维修资金。开发商强制收取的做法也不合理，如果开发商一定要收取的话，在目前的情况下，必须要跟业主相协商，只要双方达成一致协议，就可以收取。”而据记者了解，东莞也有开发商暂不收取该资金的，像新世纪星城、天诚康桥等楼盘。等最终文件出台后，业主可以补交。因为一旦业主不按规定补交的话，就会阻碍房产证的办理。

收楼直击

气愤 不交物业维修资金，不给收楼

位于四环路的某楼盘二期，目前正在交楼中。7月6日，记者跟随一批业主来到该楼盘的售楼处，针对收楼时出现的房屋质量、工程验收证件不齐全、强制要求业主缴交物业专项维修资金的问题，与开发商进行沟通。

“当时买房的时候，买卖合同上写的交楼时间是2008年6月30日。但我是7月1日才收到的收楼通知，按理说开发商应该至少提前几天通知业主的。”该楼盘二期业主顾小姐说，“我们这个楼盘，有不少是来自深圳的业主。我们就在东莞，收到通知后可以马上来收楼，但外地的买家肯定得需要个准备时间的。这样或多或少就会导致收楼时间的延迟，开发商应该负责任的。”

“更让我们气愤的是，在开发商发给我们的《交付使用通知书》中提到，按照房价的1%来收取物业专项维修资金，收楼需带已缴纳物业专项维修管理资金凭证。”她说，“这就明摆着是把缴纳物业专项维修资金与收楼捆绑起来了。业主不交这笔钱，就不能收楼。这种强制性的做法，显然是不合适的。”

7月6日，100多位业主与该楼盘开发商交涉“关于缴纳物业专项维修资金”的时候，大多业主表示，他们不是不想交这笔钱，交了物业维修资金是对大家好，但现在东莞的实施细则还没有出台。

按照去年建设部颁发的文件，如果要交这笔钱，也是要交到银行专有账户中，而不是直接交给开发商或者物业公司。但现在东莞还没有建立银行专有账户，政府也没有出面来收取这笔钱，开发商反而把缴纳这笔钱和收楼捆绑起来，明摆着就是为难业主。

在沟通过程中，该楼盘销售经理戴先生回复业主说，去年建设部和财政部联合发布的《住宅专项维修资金管理办法》中，第十三条规定：未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。按照这条规定，业主没有缴纳这笔钱的，就是不能收楼。

业主一听，议论纷纷。其中一位从事法律行业的深圳业主说，国家颁布的法规条例，只是指导性的法规，是规定大方向的，但各个地方实施起来情况不一样，要等到地方细则出台后，才有了具体操作的前提。开发商不能意味拿着国家指导性文件，作为实际操作的限制，不能以此来“强制”我们缴纳这笔钱。

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担忧 房屋漏水，拍照留证据

今年夏季，珠三角出现罕见的暴雨天气，6月份的连日暴雨使得有些楼盘房屋外墙渗水严重，让业主在验房时“触目惊心”。

“交楼前，我们利用周末时间来看过一次房。刚好那个周末下雨，并且是接着下了两三天了。进到房子一看，外墙一侧的墙壁渗水问题挺严重的，墙壁上起了大大小小的一排水泡了。”一位买了高层单位的刘女士说：“我的房子只是外墙渗水，听说有家的客厅中间部门都渗水，这就奇怪了。房屋中间的墙壁怎么会渗水呢，水会从哪里来呢？”

记者在当日收楼现场80多位业主口中了解到：渗水的情况不止一两家，其中两栋高层最为严重。6月27、28、30日三天时间，业主去房子中查看，发现有两栋存在整栋漏水和渗水情况。刘女士表示，我们现在每次去看房，都会带相机去的。那些渗水、漏水的情况，我们都有拍照。以免等待天晴了，开发商就不认账了。

对于楼房渗水问题，该楼盘销售经理戴先生的态度比较积极，他对业主们说：谁家房子有渗水和漏水情况的，可以先去物业管理处去登记，等到天晴后，我们会处理的。

但也有业主担心，现在都是毛坯房，还没有入住，也没有装修，渗水、漏水主要是外墙防水工程没有做好。现在外墙都做好了，瓷砖都贴好了，开发商舍得敲了外墙重新做防水处理吗？会不会只是在里面做点防水处理？

无奈 开发商不出示验收证件

记者跟随业主收楼的两个楼盘，开发商都没有主动出示相关的验收合格证。其中一处楼盘，业主在与开发商沟通的时候，开发商拿出了二期项目的《工程竣工验收备案表》，却不愿出示《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。

“现在‘五证合一’了。”该楼盘有关负责人声称，“只要有《工程竣工验收备案表》就可以了。”但是，随后记者从市房管局了解到，对于工程验收方面，只要具备《工程竣工验收备案表》就表示工程验收合格了。但除了这一证件外，开发商还需主动向业主交付《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。只有《工程竣工验收备案表》，没有“两书”，业主可以拒绝收楼。

房屋的质量问题，一直都是造成投诉的“雷区”。所以在收楼时，对开发商验收合格证件的检查是必不可少的。同时，业主在检验房屋质量时发现问题，只要做出书面说明，并要求开发商签字，还未签署《收楼书》时，开发商没有理由推脱业主提出的质量问题 .

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关键词

心理失衡

“去年是托人打折买房子，今年是托人退房子。”这句话在南城某楼盘业主区先生的嘴里说出来，他自己也觉得非常讽刺。区先生去年以6700元/平方米的价格购入了一套100平方米左右的房子，当时开发商表示今年5月可以收楼入住。一年过去了，该楼盘不但2期项目的价格直接跳水2000元/平方米，原定5月可以交楼的房子，拖到7月来还没有通知。

“开发商一直拖着交不了楼，分明就是质量有问题。”区先生表示，前断时间一直忙于集合该楼盘的业主，向开发商讨一个说法，“一边降价，一边又交不了楼，开发商必须对我们做出赔偿。”区先生说。根据法律，如果遇到了开发商延迟交楼的情况，业主可以要求开发商按同地段同类房屋租金标准支付逾期交楼的违约金，如果开发商在业主催告交楼后三个月内仍置之不理，业主可以行使解除合同的权利，要求开发商退还交付的购房款并赔偿损失。

有业内人士认为，如果不是工期问题，很有可能是该楼盘此前的降价造成了新旧货的剪刀差，开发商因为害怕业主以收楼问题作为依据，要求开发商退房，便迟迟不肯交楼。但是现在却造成了交不交楼，业主都不买账的局面。

规划变更

“我在买楼的时候，这里的规划明明显示是一块绿地，怎么现在变成车位了？”正在楼盘进行收楼的卓小姐看着家门口凭空多出来的车位，觉得很惊讶，“怎么规划变更了我一点都不知道？”采访中，不少业主也表示，如果不来收楼，根本不知道自己小区的规划有变化。

业主们为此找到物业管理公司，确认了自己的疑问———该小区负责收楼的人员承认，由于去年国家出台了“90/70”新政，规定90平方米以下户型要占70%不容丝毫折扣，开发商不得不调整户型，使房子的户数明显增加，其相关的配套比如楼盘车位也随之有所变更。

据记者了解，从去年到今年，不少小区由于国家“90/70”新政而导致了规划变更，开发商不得不把政策出台前就规划好了的大户型改成90平方米以下的小户型，以适应政策调整。

记者随即采访了规划局有关部门，其相关人士表示，开发商要改变小区规划，必须通过法律程序进行申报，大型的规划变更必须举行听证会，而较小的规划调整则需要在规划局网站、小区中进行公示。在公示过程中，业主有权利对侵害自己利益的规划变更提出反对。但因为公示不一定在收楼时期，业主需要在平时多注意自己所买的楼盘的一些变动。如果小区的规划变动确实损害了业主的利益，业主们可以对规划部门提起行政复议或行政诉讼。

慢镜头

自住型业主糊涂收楼

不少人觉得收楼是个体力活，跑到这边交费，再跑去那边签字，最后再爬上自己的房子里转悠几圈，巴不得赶快回家躺着去。

在某个以自住型买家为主的楼盘内，记者看到，当天上午，一下来了近百位业主，把客服中心挤得水泄不通，工作人员递到手中的文件看都不看就签了字，掏钱时才知道自家的物业管理费是多少；一个上午几乎没有人主动要求开发商出示《工程竣工验收备案表》等证件；验房时转了一圈连门窗没开一下就说要走……不少业主把收楼当作是走走过场，但是要知道，一旦签字收楼，以后这房子质量上有个三长两短，可就不好解决了。

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◎记者点评

自己的房子还是看准点好

与其说收楼是个体力活，不如说收楼是个脑力活，如果不因为纠纷要集体“声讨”开发商，周末下午四五点的时候去收楼是个不错的选择，此时在现场收楼的业主不多，既保证了有邻居可以互相询问，又可以认真检查开发商的各项证件和自己所购房屋的质量。

各项验收合格证务必要检查清楚，并要确定与购房合同一致。现在开发商为了推动销售，承诺了不少赠送面积，比如阳台、花园等。按照国家规定，原始设计为封闭式阳台的，全部计算建筑面积；原始设计为开放式阳台的，计算一半。有的开发商在卖房子的时候，故意模糊了两者的概念，样板房设计阳台的那面墙是没有封起来的，但收楼时业主才发现是一个全部计算面积的封闭式阳台。

最近赶上大雨天，虽然业主们收楼时踩着水到处走很麻烦，但对验收来说，是件好事。因为大雨让业主们了解了房屋的渗水程度，比如墙面是否因为大雨浸泡有变色、起泡、脱皮、掉灰的现象，如有，应在收楼时向开发商提出，并给予解决。

高峰买楼者锱珠必较

进入2008年，东莞楼市遇冷，不少去年在楼价高峰期买房的人，今年眼看着自家房子连连贬值，心痛不已。记者体验收楼的另一个楼盘就因为这“冷水一脚”，价格从“7”字降到5”字头。

在记者跟随几个业主去收楼时，一位女业主说：“真是搞不明白。为什么同样的户型，同样的朝向，13楼与16楼的面积就相差10平方米。本来看好的房子是70多万，可最后硬是多交了10万元。这多出来的10个平方米的面积，是怎么来的？开发商建的楼，上下楼层的结构和布局都是相同的，又不是漏斗式的结构。真想找个测量师来量一下。”

前几天在跟一个测量师聊天时，他还开玩笑地说：“听同事说现在有人收楼的时候，会自己拿着尺子去量一下。”没想到，听来的玩笑话在记者眼前演绎了“真实版”。这批背负着高楼价心态的业主收楼时，对开发商不信任的心态，也延伸到收楼上来了。

“在权威部门测量房屋面积的时候，为什么没有业主代表在场监督。”不少业主提出，“这种没有第三方在场测出来的数据，我们当然有理由怀疑。”

开发商需认真对待“业主质疑”

在业主怀疑性的心态另一边，是开发商“常识性”的解释。针对业主的怀疑，开发商动辄就说“这是常识来的。”面对维权意识日益强烈的业主，动辄就用“常识”来解释，似乎已经没有权威性了。

一旦业主对房屋质量、规划或者是政策等问题有了质疑，相比敷衍了事，开发商更应该在第一时间内拿出有效法律文件或者是政府出台的红头文件，这样才是化解业主质疑的最有效的办法。