“在拿地上，开发商无疑变得聪明了！”的确，从2008年上半年东莞的土地市场交易情况来看，开发商撕掉了2007年“很疯很暴力”的外衣，拿地开始谨小慎微。

“9·27房贷新政”让开发商的房子难卖，房子难卖带来的资金短缺问题，让他们不能像去年一样，在土地市场一掷千金。而今年元月7日，《国务院关于促进节约集约用地的通知》的隆重登场，更是让开发商“呜呼哀哉”。接踵而至的是土地“流拍”、“底价成交”，这也成为主导2008年上半年东莞土地市场的关键词。

2008年上半年商住用地

楼面价前五名一览

2008年1月18日，位于莞城运河东二路一块编号为20081001的商住用地，被东莞市城邦房地产开发有限公司竞得。该地块占地面积45179平方米，起始价为45000万元，总成交价为94000万元，地面价为20806.13元/平方米，楼面价为3782.93元/平方米。

2008年5月22日，位于寮步镇环城路横坑村段西侧一块编号为2008G019的商住用地，被东莞市卓能实业投资有限公司竞得。该地块占地面积32312平方米，起始价为17450万元，总成交价为17450万元，地面价为5400.47元/平方米，楼面价为3000.26元/平方米。

2008年2月1日，位于寮步横坑村一块编号为2008G005的商住用地，被东莞市鼎峰房地产开发有限公司竞得。该地块占地面积44359平方米，起始价为13400万元，总成交价为24000万元，地面价为5410.4元/平方米，楼面价为2459.27元/平方米。

2008年3月26日，位于黄江镇袁屋围村一块编号为2008G013的商住用地，被东莞市兴博置业投资有限公司竞得。该地块占地面积6950平方米，起始价为2770万元，总成交价为3670万元，地面价为5280.58元/平方米，楼面价为2112.23元/平方米。

2008年3月6日，位于凤岗镇官井头村一块编号为2008G007的商住用地，被东莞市益田奥城房地产投资有限公司竞得。该地块占地面积350147平方米，起始价为155000万元，总成交价为155000万元，地面价为4426.71元/平方米，楼面价为2003.03元/平方米。

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流拍底价成交主导土地市场

从上半年东莞土地市场的供应情况来看，土地市场并未因为今年的低位徘徊而减少供应。据合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示，截至6月23日，东莞共出让土地87宗，同比增长50%；土地供应面积达3859451.55平方米，相比去年同期上涨104.7%。虽然商住用地去年上半年为34宗，今年仅为27宗，但供应面积同比增长9.89%。

不过与供应充足形成鲜明对比的是，成交很“冷”。据合富辉煌东莞市场研究部统计，截至6月23日，东莞土地市场共出让商住用地27宗，其中8宗以底价成交，6宗流拍，两者占到51.85%。“流拍”、“底价成交”主导着上半年东莞的土地市场。

开发商在土地市场上的谨慎稳重已经成为一种共识，而土地价格的回归也是对这种审慎心态的诠释。到6月23日为止，成交楼面价最高的是位于莞城运河东二路的一地块（20081001），楼面价达3782.93元/平方米，这可谓是上半年的“地王”。

而某些地块的楼面价甚至则不足同区域地块在去年高位时的1/3或1/4。像4月15日交易的一宗位于虎门“地王”（虎门1号）旁边的地块，楼面价仅为714元/平方米，去年“地王”楼面价为3513元/平方米。

更多时候，东莞市土地交易中心拍卖大厅只有一家开发商竞价，大都为旁观者。有业内人士认为，目前东莞楼市低迷，房子不好卖回笼资金慢，很多开发商都不敢“逆风”去冒险买地开发新楼盘。况且政策要求开发周期缩短，拿地也就意味着更多资金压力和风险。“现在是‘现金为王’时代，开发商首先要考虑的是资金周转问题，现在市场行情之下，不可能盲目开发。”

无疑，楼市低迷，开发商对风险问题的考虑是谨慎加小心。“现在开发商更加关心现金流的问题，利润空间反而成为其次。从上半年土地供应来看，地块出让大多集中在镇区，像流拍的6块地都是在镇区。如果地块本身不是太优越，开发商不会选择在这个时候出手，尽量减少风险。”

“其实并非大家不需要土地了，最根本的原因还是因为手头现金有限，不敢乱拿地啊。”东莞一家规模不算大的房地产企业老总告诉记者，“以前是有钱难买地，现在是手里没钱，不敢买地。因为现在的市场十分冷淡，后市看淡占据上风。土地拿在手里仿佛就是烫手山芋。你看就连大的房企现在也很少拿地。”

激烈的竞价场景不再，地价理性回归已是事实。

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“地王”开始撕下王者外衣

在“流拍”、“底价成交”充斥土地市场的同时，昔日“地王”也开始撕下王者外衣。整个上半年，最让业内震惊的大事之一就是，东莞万科置地有限公司将其水濂山“地王”项目50%的股权转让给宏远。

此次“卖地”事件发生在全国房地产企业领头羊万科身上，引发了颇多猜测。有声音称“万科资金链出现了问题”，有声音说“万科先降价卖房，再卖地”，甚至还有声音道“这是万科为吞并其他小开发商作谋划”……

虽众说纷纭，但万科“卖地”无疑让本就低迷的房地产市场雪上加霜。“现在土地已经不再是‘王’，而持有更多的现金才能在变幻莫测的楼市中最终成‘王’。”有业内人士如此认为，“2006年、2007年高价拿地的房地产企业将面临预期利润大幅缩减，进退维谷的局面。”

拍下“地王”的企业无一例外地都有盲目乐观的倾向，事实上是在透支未来，最终的风险只能由自己承担。“地王”前景如何，现在还很难说，毕竟还有一两年的开发期限。不过“地王”尴尬也让土地市场变得更加理性，“也算是对未来东莞房地产市场健康发展的一大贡献”，该人士说道。

万科转让“地王”50%的股权只不过是东莞土地市场冷淡的一个缩影。

早在今年年初（1月21日），东莞市国土局发布公告，位于南城的中央生活区地块将在今年6月18日拍卖，起价70.8亿元人民币，首期（20081005）拍卖114万平方米。这一公告的出现，当时被很多业内人士认为是给有些平淡的楼市注入了一针催化剂。让人意想不到的是，时隔不到两个月的3月4日，东莞市国土资源局再度发布公告称，因城市规划实施细部调整，经市人民政府批准，东莞市国土资源局决定取消中央生活区一期地块拍卖出让活动。

在很多业内人士看来，“规划调整导致拍卖取消”只不过是个幌子，深层次的原因则是起价太高，没人敢惹“巨无霸”。有代理商将之戏谑为“老虎吃天，无从下口”。

对目前的楼市而言，“广积粮，缓称王”应该变成“先积钱，再称王”。

“根据房地产行业自身发展规律，现在已经进入到了洗牌时间。”一资深业内人士称，“虽然房地产市场‘大鱼吃小鱼’的时代暂未到来，但累积的压力将迫使行业整合和巩固。部分从事房地产业务的中小型公司由于无法在紧缩市况下继续经营，需出售其项目给具备充裕资产和资源的较大型公司以完成项目。”

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地价回落有利于稳定房价

地价回落已成事实，那房价呢？地价与房价的关系，被业内人士戏称为“鸡”与“蛋”的关系。虽然目前中国房价上涨的原因很复杂，但是地价的上涨必然会推动房价上升。因此从这个层面上来讲，地价回落有利于房价的稳定，有利于房地产市场的健康发展。

先看两组数据。据国土局的统计数据显示，目前东莞一级市场地价2006年同2000年相比，平均单位地价由633.58元/平方米上升到3597.4元/平方米，7年内地价涨了6倍。而据东莞市统计局的数据表明，2002年东莞房价均价为3025元/平方米，2006年均价上升到4188元/平方米，2007年均价达到5148元/平方米。从2002年到2007年，东莞房价上升了2000元，升幅达66%。

从这两组数据可以看出，地价与房价交错上攻的趋势越来越明显，甚至“面粉贵过面包”。“2007年东莞一系列‘地王’的诞生，无疑是助推房价上涨的一大利器。”一业内人士告诉记者。

去年东莞共出现了5大“地王”。“地王”的频频出现令市场极其亢奋，开发商在现场“抢地”也“抢红了眼”，而商住用地大多数地块基本上都是以高价成交。“每有地块高价卖出，周边房价必应声大涨，这几乎成为普遍现象，购房人深受其累。”该人士表示，“地价水平很大程度上透支了未来的房价，也带动了即期房价的上涨，去年东莞楼价出现明显上涨的一个重要原因就是，土地价格上涨推动房价的非理性上涨。”

土地成本作为房价构成的重要成分，其价值的“回归”从某种程度而言也是对未来东莞房价走势的一种预兆。

“现在土地市场虽然有些冷，但未必是坏事。”有代理商说道，“让这股‘冷气’把那股‘虚火’吹灭，对各方来说都是非常有利的。何况现在的土地拍卖底价是以去年地价为基准，定价本来就不低。按照目前东莞楼市的发展，城区普通商住用地地价应控制在2000元/平方米—3000元/平方米。从上半年成交价格来看，还算合适。”

“有了2007年楼市的经历，相信各方都会变得成熟。政府在出让土地定价上，开发商在拿地竞价上，都会变得更加理性。而这种理性无疑给房价注入一针稳定剂。同时，消费者对于房价也有了一个清醒的认识，‘逼迫’开发商在定价上稳字为先。房地产行业脱离暴利时代，是2007年给予房地产市场的最大回报。”该代理商表示。