花旗地产、ING地产、领盛投资管理，以及英国、中东等地基金，纷纷准备大举进军包括中国在内的亚洲房地产市场。 

在全球证券市场趋冷和国内信贷紧缩的背景下，内地房地产公司冀望海外基金的投资来缓解资金饥渴。对此，日前在新加坡召开的路透全球地产峰会上，众多海外投资机构纷纷表示了兴趣。

今年1月，房地产公司在证券市场的融资出现拐点，在某地产公司的IPO夭折之后，几家开发商的上市计划接连搁浅。目前，中国开发商正以更优厚的条件吸引海外投资者。

花旗地产投资亚太主管DavidSchaefer在峰会上表示：“IPO市场的火热气氛已经消散，而这给私募基金理性投资并与开发商建立长期合作提供了一个良好的契机。”他同时表示，拥有13亿美元的花旗集团中印地产基金，十分乐意在中国和印度扩大投资规模。 

ING地产和领盛投资管理这两家基金公司，英国保诚旗下地产投资公司以及迪拜ETAStarPropertyDevelopers，也在峰会上表示了今年募集资金在亚洲投资的计划。这些基金将目标锁定在养老基金和保险商，并获得了许多投资者的追捧。 

ING地产的亚洲区负责人RichardPrice表示，公司即将推出一只规模7.5亿美元的中国基金，主要投向房屋建设。Price认为，在目前中国政府的宏观调控和限制房地产开发企业信贷规模的形势下，一些资金短缺的公司被迫出售廉价土地和未完工的项目，而这正是ING地产中国基金的机遇。

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ING地产中国区经理RichardvandenBerg表示，基金的策略是在高速发展的二线城市与中国开发商一起开展投资与合作。 


ING地产已经在管理一个５亿美元的基金，与上海复地、 金地集团(行情 股吧)和龙湖集团合作。Price透露，新基金的内部收益率目标在20%以上。

领盛投资管理认为，包括中国内地在内的亚洲房地产市场将继续保持强劲发展。其亚太地区总监DavidEdwards在峰会上表示，公司在亚洲地区所持有的资产将在未来几年中翻一倍，“领盛目前在亚洲地区拥有的房地产为110亿美元，未来几年还会追加100亿到150亿美元的投资。” 

在领盛投资管理看来，商业物业的主要机会依然集中在一线城市，他们将寻找那些资金充裕且项目开发链条能不断带来新收入的公司，目前已经投资于新加坡嘉德置地、香港恒隆地产等多家持有大量内地物业的境外房地产公司股份。 

今年5月，领盛投资和RealtyVailogS.p.A.合作，在上海松江地区收购四处总价为7.9亿元人民币、面积为32万平方米的物业。

澳大利亚大型养老基金经理AMP旗下的投资机构AMPCapital也表示，将把亚洲地产的投资提高至160亿澳元，并希望在日本和中国等市场买入地产或收购地产投资信托和开发商等业务。其首席投资官AndrewBird在峰会上表示，公司将对中国给予和日本、新加坡市场同样的重视，并对中国市场长期看好。 

辉盛国际管理有限公司（FrasersHospitality）拟建立一个私募基金，投向中国、印度和东南亚的房地产市场。这家亚洲第二大酒店式服务公寓品牌运营商透露，由于今年新加坡海峡指数跌去了１４％，公司已将股票发行的计划延迟至少一年。

辉盛国际在今年前三个月就已经募集了1635亿美元，资金来源主要是养老基金、捐赠基金和国家主权基金。公司的目标是在未来三四年内使自身拥有的公寓物业翻一番，达到8000套。

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资金困局：年底房产业资金缺口7100亿 

得益于2007年全国房价上涨和特殊的会计结算制度，房地产企业今年的业绩依然能保持高增长；但是，在货币政策持续紧缩的背景下，行业正面临前所未有的资金困局。 

业内专家分析，为了应对上调燃油价格可能会加剧通货膨胀的局面，央行可能会出台“更有力”的货币政策；与此同时，资本市场也一蹶不振。这意味着，房地产企业的融资难度和成本都将大为提高。据保守估计，今年，我国房产业资金缺口高达7100亿元，大多数地产企业现金流状况堪忧。

开发资金“吃紧”

“去年房地产行业比较亢奋，企业高价拿地、大幅圈地屡见不鲜，由此沉淀了大量的资金；而今年以来市场销售持续低迷，信贷环境又进一步趋紧，因此，地产商的开发资金普遍比较紧张。”一位房地产分析人士告诉记者。

宏源证券最新的行业研究报告则印证了这一点。2008年1-4月，全国商品房施工面积累计量已经达到2007年全年的75.8%，同比增幅达到25.43%。而1-4月房地产开发累计资金来源仅为2007年全年的32.3%，单位新开工面积到位资金为3600元左右，单位施工面积的到位资金为600元左右，这两个数据在2007年分别为4000元和1500多元，两者均呈现下降。 

具有融资便利的房地产上市公司，其现金流状况也不容乐观。Wind资讯统计显示，2008年一季度行业现金流紧张的情况仍然没有改观。一季度，房地产上市公司每股经营现金流量为-0.15元，经营活动产生的现金流量净额为-208.58亿元，比去年同期减少125.8%。

业内专家指出，上市房企每股投资活动现金流出大于流入，说明对外新增投资大于收回的投资回报。在此情况下，房地产公司只能通过外部融资来解决资金紧张问题；但是，今年以来，国有商业银行给房地产企业的信贷额度非常少，而资本市场大幅调整，也使得境内外IPO和再融资受阻，进一步加剧资金紧张。

今年一季度，房地产行业的资产负债率较去年基本持平。而在净债务率方面，2007年行业在较多股权融资促进下，这一指标明显下降，但是在今年一季度又出现较大幅度上升，这也说明目前行业整体资金紧张进一步加剧，偿债压力加大。

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根据国泰君安的研究报告，假设2008年商品房销售额同比下降10%，银行贷款同比既不增长也不下降，开发商自有资金同比增长36%，则2008年房地产行业资金缺口7100亿元。其中，万科在今年拿地支出和商品房销售额同比下降10%和销售市场占有率为3%的假设下，即便顺利发行59亿元公司债，今年预测概算资金也还会出现缺口。

筹资欲望强烈

面对资金压力，地产公司的筹资欲望也十分强烈。今年以来，房地产业内定向增发、借壳上市、民间融资以及IPO等尝试频频出现。

统计显示，2008年以来，已有12家房地产上市公司再融资获得批准。其中，栖霞建设和冠城大通以公开增发的方式分别融资33亿元和20亿元。苏宁环球、卧龙地产、首开股份、上实发展、中天城投以定向增发的方式分别募集100亿元、12亿元、59.4亿元、36.5亿元和11亿元。张江高科和华发股份以配股的方式募集38.9亿元和26.64亿元。万科、保利地产和新湖中宝以发公司债的方式计划筹资59亿元、43亿元和14亿元，其中新湖中宝的公司债利率为9%。 

除此之外，目前正在等待审核的房地产公司还有三家，分别是泛海建设、招商地产和世茂股份，计划通过公开增发和定向增发的方式拟分别融资65亿元、80亿元和75亿元。等候审批发行公司债的重要地产商有中粮地产(000031)和北辰实业(601588)，募集资金上限分别为12亿元和17亿元。

另外据不完全统计，今年以来已有30多家地产公司通过资产重组借壳的方式进入上市公司。但是根据规定，这些资产重组的公司一年内不能进行增发等融资活动，因此，在近期内这些地产公司资金压力仍然存在。

除增发和借壳外，地产企业的目光还投向了民间资本。据了解，这种民间拆借的利率已经超过25%。市场人士认为，民间融资利率的不断上升，将增加房地产企业的金融风险。

融资门槛抬高

由于货币紧缩，房地产企业获得银行贷款的难度正在加大。从2007年1月至2008年6月，存款准备金率提高了8.5个百分点至17.5%，总计冻结存款44650亿元。

华远地产任志强告诉记者，“原来房地产项目‘四证’齐全便可获得抵押贷款，但是今年不行，因为银行没有额度。”

在IPO方面，今年初，某地产大鳄搁置160亿港元IPO计划，掀起内地房企首轮资金链恐慌。此前不久，昌盛中国也在通过上市聆讯后不得不宣布搁置挂牌；其后，虽然建业地产成功实现上市，但其定价估值偏低，上市至今6个交易日已比发行价跌去近四分之一。

受IPO市场惨淡影响，星河湾和宝龙地产等多家准备在香港上市的地产公司纷纷暂缓上市计划，目前只有龙湖地产和恒盛地产仍然坚持在7月赴港上市。

业内专家指出，资本市场低迷抬高了房地产企业的直接融资门槛；另一方面，即便成功上市，过低的市盈率也使得他们募集不到理想的资金额。

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房企表现：多家房地产企业将陷困境

四川汶川大地震后，业界一度有传言称，信贷紧缩政策可能会因此放松。

但在聂梅生及国民经济研究所所长樊纲等人的演讲中，除了继续从紧的信号外，没有丝毫放松的迹象。这将令已处于资金困局中的开发商更为捉襟见肘。

2008年博鳌房地产论坛的首位主题演讲者，全国工商联房地产商会会长聂梅生一开始就给在场的几百位房地产从业者定下了“政策基调”：对房地产的货币政策不会放松。 

中房集团理事长孟晓苏则表示，虽然信贷政策不会放松，但今年也不会出台过多的打压政策，“因为政府不希望房价过快地上涨，也不希望房价过快地下跌”。这多少让在场的几百位房地产从业者大松一口气。

但是，根据北京师范大学金融研究中心主任钟伟撰写的《2008博鳌房地产金融报告》（下称《报告》），房地产企业的资金来源面临前所未有的困境，其中自筹资金比例上升至36%，银行贷款则上升至10年来的最高点25%。

与此同时，来自销售定金及预收款的比例仅22%，是10年来的最低；个人按揭贷款所占比例也下降至10%，亦是10年来的新低。钟伟认为，目前开发商面临的资金紧张，主要是开发节奏继续高速扩张和市场需求明显萎缩导致。

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宏观大势不乐观 

就在论坛前几天，央行第16次宣布上调存款准备金率，而且这次上调的比率达1%，聂梅生将这一举措称为“温水煮青蛙”，而且表示，“现在还在继续煮”。在此之前，央行已连续6次加息。

但是，在人民币升值压力及美国持续减息的双重作用下，热钱正在源源不断地流入我国。樊纲表示，中国面临的更大问题是流动性过剩。今年以来，我国外资流入大幅增长，外国直接投资增长达60%~70%，外汇储备亦大幅增加。因此，他认为，央行的货币从紧政策，实际是为了将多余的资金对冲以保持一个平稳的货币供给。

早在今年3月份，钟伟在出席观点地产机构在沈阳举行的城市论坛时就提到，2008年中国经济虽然总体偏向乐观，但是绝没有非常乐观的理由。2008年全年经济增长的速度极有可能低于10%，通货膨胀实际的水平CPI可能高于6%。那么4.8%的通货膨胀率在今年全年达到的可能性几乎接近于零。

与此同时，2008年房地产市场的交易量萎缩十分明显。钟伟表示，考虑到房地产行业是一个带动能力极强的行业，在2007年的时候土地出让金将近9000亿元，整个不动产销售额大概27000亿元，如果今年土地出让的收益以及房地产销售金额比2007年下降40%~50%，那么投资或者是国内需求就会出现至少10000亿元的缺口，“这对经济增长的负面影响是非常大的，或者说由于房地产的不景气和今年由于外贸的不景气对中国产生的负面影响基本上处于同一数量级”。

因此，在当时他就已经以两个“不可能”对今年房地产业的金融政策走势作出判断。他表示，对于房地产企业，要求今年年内能够有一个信贷的明显放松，是不可能的；要求对于消费者的按揭政策有一个放松，也是不可能的。

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金融从紧政策将持续 

事隔不到3个月，钟伟在博鳌再度表达了“开发贷款和按揭贷款放松的可能性几乎不存在”的观点。

实际上，这一轮对房地产行业从紧的金融政策，始于2003年8月央行的“121号文”，并因此引发了房地产业界对政策制定机构的最大反弹，包括任志强在内的多位开发商草拟了一份所谓的“万言书”，致使“121号文”的实施细则半途中止，央行转而出台了更为温和的“18号文”。

这曾被房地产商视为一次重大胜利。如今回头再看，所谓的“胜利”只不过是开发商们的自以为是罢了。自2003年底开始，央行几乎每年都有针对房地产行业的调控政策出台，同时伴随着一次又一次加息。

或许是为了避免开发商们再次反弹，也或许是当时房地产市场的火爆场面使开发商们在一定程度上忽视了这些调控政策，直到2007年9月，自央行严厉的“二套房政策”后，过往那些被忽视的金融政策终于以“量变到质变”的方式，对开发商的现金流造成现实的压力。

2003年时任建设部原副部长之职的刘志锋曾在国务院新闻办的一次记者招待会上透露：目前，银行贷款占房地产开发投资的比例和占个人住房贷款的比例都比较高，大概都各占30%～40%，两者相加，超过了60%。此前，央行货币政策司原司长戴根有当时也曾表示，银行资金在房地产业资金构成中超过60%。 

而根据钟伟最新的研究结果，房地产企业的资金来源中，银行开发贷款及个人住房贷款所占比例已下降至35%，还不及企业自筹资金的比例。显然，这与过往几年持续的金融调控政策密切相关。

与此同时，《报告》统计显示，今年1~4月，房地产开发年到位资金中，利用外资的增长已呈现负数，为-6.4%，同期流入房地产的外资仅150亿元，钟伟认为，外资对中国房地产的态度开始暧昧。

聂梅生则认为，房地产贷款属于中长期贷款，存贷利差大，因此对银行利息收入贡献率超过20%，“这个数字绝对不容小觑”。同时，“来自银行的开发贷款占开发商资金的15%～20%,但预收款和抵押贷款占40%~50%。当市场需求大幅下滑,交易量急速下降时，对开发商是致命的，同样也殃及银行。”因此，聂梅生认为，关于“如果开发商资金链断裂，开发商和银行谁先死”的问题，其结果应该是“谁都死不起！”因为谁都不会把20%左右的资金份额当儿戏。

《报告》的分析显示，从今年前4个月的房地产开发投资情况看，全年需投入至少21000亿元，但销售额已很难达到2007年的水准。假定开发贷款今年同比增长50%，那么全年开发贷款约为5400亿元，而1~4月已发放2900亿元，尚可期望发放2500亿元。假定按揭贷款维持1~4月份的增长，那么全年按揭贷款可能只有4500亿元，较2007年萎缩2100亿元，考虑到目前按揭率大约为53%，这意味着定金及预收款也会下降至少4200亿元。 

因此钟伟认为，在目前的需求状态下，要维持目前的开发节奏，开发商将4000亿~5000亿左右的资金缺口，“足以使20家房地产企业陷入困境”。