“路遥知马力”可以说是郭汉斌的座右铭，他告诉记者上中学时就相信这五个字。这五个字让他从事房地产行业十年来，一直以稳扎稳打著称。这也是为何“路遥知马力”与“性价比”风马牛不相及的词，在郭汉斌眼里却有了必然的联系。因为他相信，任何事物，经得起时间考验的才是珍品，包括楼盘。

采访过程中，“性价比”是郭汉斌提得最多的一个词。他认为，不管什么时候，营销方式只是辅助手段，靠产品、靠性价比才是关键。不要泛泛地去说现在是不是买房的好时机，有了2007年的经历，各方都不再是“傻子”。

对于2007年的楼市，郭汉斌表示不应过分去说，2008年楼市与之没有“同比”性。2007年给房地产行业最大的警醒就是避免以后少走弯路，房地产市场也会变得更加理性。

关于下半年楼市的走向，他认为不会一直冷下去，“现在市场呈观望状，要给开发商一个调整的机会，同时开发商也做好持续让利的准备。”

“个盘分化肯定会有，那些只靠跳水才能卖的楼盘，是不可怕的。相反他们这些举措反而会给市场带来一些人气，激活这个市场，是好事。”针对市场分化，郭汉斌如此说道。

别总拿2007年楼市说事

要说的一点是，现在很多声音动不动就“同比”，拿去年的数据说事。2007年的特殊性决定了这种“同比”没有意义。

记者（以下简称记）：先谈谈上半年的东莞楼市吧。

郭汉斌（以下简称郭）：整个上半年进入到了一个深度调整期。该降价的就降，该提升产品力的就提升，这对楼市的后续及长远发展是有利的。

其实3月东莞楼市有所回暖，5月有一个高潮。不过整体来看，市场信心还是不足，像4月陷入了一个低谷，这个6月也会回调。信心不足主要是调控政策、舆论环境等诸多因素导致购房者思想上不一致，步调也就很难一致。要说的一点是，现在很多声音动不动就“同比”，拿去年的数据说事。2007年的特殊性决定了这种“同比”没有意义。

记：下半年楼市的发展趋势呢？

郭：下半年楼市不会一直冷下去。在开发商不断地持续让利过程中，预计在年底，楼市会在供需之间找到一个平衡点。现在市场一直呈观望状，要给开发商一个调整的机会，同时开发商也做好持续让利的准备。

记：为什么说下半年楼市不会冷呢？

郭：支撑市场的刚性需求是存在的。我把这种刚性需求分成三种类型，一是首次置业者，二是改善型置业者，三是介于改善型、投资型（主要是考虑下一代）两者之间的置业者。这三种刚性需求都是立足“用”。

基于这三种刚性需求，加上宏观政策调整、整体经济运行趋缓以及一些浮躁心态的褪去，受第一种和第二种类型刚性需求的支撑，下半年中低端市场不会冷下来，而高端市场则受第三种类型刚性需求的支撑和广州、深圳等城市的影响，同样也不会冷下来。由于交通轨道等条件还不够便利，来东莞买高层住宅的广州客和深圳客不会很多，买豪宅的将会增多。

个盘高台跳水并不可怕

个盘分化肯定会有，甚至个别综合素质低的楼盘高台跳水，都有可能，但并不会引起市场恐慌。那些只靠跳水才能卖的楼盘，是不可怕的。

记：整个上半年新盘入市很少，开发商似乎有意推迟入市节奏，怎么看？

郭：去年的行情造就了很多开发商搭顺风车，今年就不可能了。目前东莞房地产企业普遍都在放慢开发推盘节奏，这是市场形势造成的，并不是“捂盘惜”。房企资金紧张时，大家虽然希望能加快销售速度，但也必须遵循经济发展规律，根据实际需求规划供应量。

记：有些楼盘现在处于滞销状态，长此下去会不会抛盘出售？

郭：个盘分化肯定会有，甚至个别综合素质低的楼盘高台跳水，都有可能，但并不会引起市场恐慌。那些只靠跳水才能卖的楼盘，是不可怕的。相反他们这些举措反而会给这个市场带来一些人气，激活这个市场，是好事。

记：有数据显示，今年下半年新增量加上存量大概有1000万平方米，在此压力下，房价有没有可能下行？

郭：现在关于楼市的说法很多，有唱衰派，有唱好派，还有中间派。让我来说不要过度关注价格，也不要刻意预测价格。理性将是房地产市场发展的一个必然走势。相信楼市会在供与求相互调节、相互作用的过程中，会达到平衡的。

记：截至五月底，莞存款金额逼近4000亿元，而去年东莞商品房实际销售金额295亿元，这对房地产市场有何影响？

郭：这一点提得很好。当初沿海进入东莞开发房地产项目，主要是基于这座城市的GDP规模和居民存款额。2002年居民存款有1000多亿，现在居民存款有2000多亿元，加上企业存款有3000多亿元。居民存款实力，反映当地楼市的购买力。

调整之下开发商生死很正常

处于调整期，开发商肯定要面临生与死的问题。项目要不要合作，工程要不要停下来，股权要不转让等，这些都考验着开发商。

记：当前楼市给人的感觉是分化日渐加剧，比如说价格，比如说产品。

郭：去年我就说过2008年的楼市将是大分化的一年，现在已经开始了。有些开发商的项目停了下来，有的寻找合作、转卖。分化也说明不是谁都能做这个行业的。

记：这种分化最终导致的结果是什么？

郭：最终结果就是洗牌，房地产市场更加有序。未来参与房地产开发要考虑三个条件，一是品牌，二是职业团队，三是融资。没有这三个条件的公司想参与进来，要么和有品牌，要么和有职业团队的公司合作。未来两三年会派生出形形色色的房地产开发职业团队，不同于现在的代理商，而是一些职业操盘公司。

记：有开发商称“2008年活着就好”，如何理解？

郭：这种说法有一定道理。处于调整期，开发商肯定要面临生与死的问题。项目要不要合作，工程要不要停下来，股权要不转让等，这些都考验着开发商。

不过对东莞楼市而言，没有那么严重。东莞处于珠三角两个中心城市广州和深圳中间，价格洼地的优势还在。深圳尽管目前新盘成交均价是11000元/平方米，但这不是一个真实的均价。不管怎样，深圳楼市均价能支撑12000元/平方米，东莞没有理由支撑不到6000元/平方米。现在是5600元/平方米左右，主要是高端市场去货量小，反映不出市场真实的行情。

加上6月的销售量，上半年预计在180万平方米左右，全年去货量应该在350万平方米—400万平方米。有这样的体量已经很不错了，这也符合东莞作为一个新兴城市房地产市场发展的进程。市场过快，过猛增长又会重蹈2007年覆辙。

不要泛泛说现在该不该买房

目前的市场形势对比去年已截然不同，现在完全是买方市场与用家市场，鉴于此营销方式只是辅助手段，靠产品、靠性价比才是关键。

记：目前的楼市，“性价比”成为能为一个关键词，怎么理解性价比？

郭：性价比好与否主要看三点，一是周边环境，二是小区景观，三是户型。如果这三个条件都是优，再辅之以适当价格，性价比就会不错。

记：其实对买房者而言，最担心的是房价还会不会下跌，对他们而言缺乏一个有效的引导，消费者更多的是摸着石头过河。

郭：有了2007年这次经历，无论是政府、开发商，抑或是消费者，心里都会有一个底，不能泛泛地说现在是不是买房的好时机。观望之下，由消费者自己判断是最好的。

其实东莞的消费者一直很理性，去年受到投机客的影响，判断出现了偏差。现在市场又恢复到理性的轨道上，消费者心中那杆称又回来了。

记：都知道刚性需求是存在的，但如何把刚性需求释放出来，却不是件容易的事。

郭：目前的市场形势对比去年已截然不同，现在完全是买方市场与用家市场，鉴于此营销方式只是辅助手段，靠产品、靠性价比才是关键。中国房协副会长顾云昌说的一句话很有道理，不管什么环境，有性价比的楼盘总是有市场。

对开发商来说，要根据性价比，根据资金做调整。降价到底以什么为标准，要与客户沟通。最终还是靠顾云昌商来说，要根据性价比，根据资金做调整。降价到底以什么为标准，要与客户沟通。最终还是靠产品打动消费者。