南城是东莞的新城市中心区所在地。这一地位的确立，使得近年来南城的城市建设和房地产开发走在全市前列。


　　在“双转型”战略中，南城确立了“一个中心，三大产业，五大板块”的发展思路，而房地产业就居于“三大产业”之首。放眼望去，南城的居住区已是星罗棋布。沿东莞大道两旁的楼盘，价格从3000多升到6000多元。目前，南城已拥有宏远地产、世纪城地产、金地地产、光大地产等多家品牌发展商开发的高档楼盘50多个，是东莞楼盘数量最多、标准最高、环境最好的区域之一。不过，南城地产板块也经历了2007年的房价非理性上涨。而随着楼市理性回归，少数发展商开始大幅降价。


　　尽管如此，从开发和供应量来看，2008年的东莞楼市南城板块依然是主角。
　　 

　　区位分析


　　总部经济再推南城板块


　　东莞经济经历了改革开放以来的高速发展，完成了一定的资本聚集，积累了一定的发展经验。2006年东莞市委市政府“双转型”战略的提出，就是要将全市的经济发展水平从重数量向求质量转变，从消耗代价型向集约科技型转变，面对新的发展机遇，总部经济的优越性开始显现，总部经济中心在东莞呼之欲出。“双转型”战略提出以来，南城、东城和莞城都提出了“总部经济”的设想和规划，而南城的总部经济规划无疑更为宏大。


　　显然，南城发展总部经济具有几大优势。首先是中心区优势，南城是全市的政治中心。中心区不仅有完善的公共服务，金融、证券以及会展等产业配套也很密集。其次是东莞大道，总部经济大厦群规划在东莞大道旁，东莞大道对于东莞的意义就像深南大道对于深圳的意义一样，是进入城市的门户，也是城市的标志性道路。另外南城作为新城市中心区，其城市环境和交通路网也具有其他镇街所没有的优势。


　　打造总部经济中心将是南城未来的重大发展战略。目前已有如天安数码、宏威数码、宏远集团、利威鞋业、中域电讯和多家银行、金融机构等一批总部经济载体落户，总部经济型企业也是南城重要的税源大户。


　　据了解，南城在东莞大道旁规划出近1000亩土地规划建设总部经济大厦群，将建一批35-60层左右的总部大厦，拟引进一批年税收3000万元以上的上市公司总部和大型企业进驻。总部经济大厦群投入使用后，南城的城市形象也会发生改变。目前东莞比较成型的街区还不多，总部经济大厦群本来就在中央生活区内，毗邻中央行政区和中央商务区，建成后，东莞大道将成为一个比较完整的街区。


　　一位资深业内人士向记者表示，总部经济发展起来后，南城的人口结构肯定会发生变化，人口素质也能相应的得到提高。尤其是总部经济大厦群建成后，可以引来几十家企业，这些大企业进驻南城后，其员工和管理人员的学历都会很高，素质也可想而知，届时南城的人口结构肯定会有一个比较大的改变。这些企业的白领甚至是金领，有很强的消费能力，会带来新的消费模式，这样就可以拉动第三产业如房地产的进一步发展。


　　“新势力”或重组南城板块


　　南城对总部经济带的确立，使得南城板块将会发生一些微妙的变化。


　　有业内人士指出，总部经济带确立，使得中心区、中央生活区和总部经济带三者之间形成一个三点一线、三位一体的“新势力”，这一“新势力”凭借中心区强大的商业商务功能、中央生活区的高尚居住功能和总部经济带引入的高素质人群，对周边区域形成强大的吸引力和辐射力，从而使南城现有的板块格局发生变化。而南城东片区将首先被分化。


　　其实，原先南城东片区各个发展商共进退的“默契”已经被楼市的理性回归所打破。今年以来，“金色华庭”以4000多元的低价开盘，随后又给业主以回报，而一向坚挺的光大地产旗下楼盘“景湖春晓”也以团购优惠的名义降价出售，南城东片区楼市出现强烈震荡。


　　南城东片区是目前东莞最具居住价值的区域之一，世纪城地产、光大地产以及其他中小发展商多年来对这一片区的开发，已经形成了三足鼎立的局面。由于各家发展商战略目标、发展理念的不同，加上市场变化的影响，产品价格的异动使得该片区区域价值发生变化已是必然。而同行的低价路线或降价行为使得该片区的龙头老大世纪城地产格外尴尬，是继续引领片区重振雄风，还是脱离片区融入“新势力”？


　　有业内人士指出，中心区、中央生活区、总部经济带“三位一体”的城市“新势力”从位置上看，正好对南城东片区所在位置形成辐射，“面”与“点”之间形成了呼应关系，并对本已分化的该片区势力进行选择性的吸纳。世纪城地产是南城东片区最大的势力，无论从开发规模、产品档次或是区位价值，都与中心区、中央生活区、总部经济带形成的“新势力”相匹配，成为“新势力”的一部分。


　　板块演变


　　五大片区全面开花


　　目前，南城房地产已经形成中心区、南城东片区、新基片区、水濂山片区以及以中信·森林湖、金域中央、百悦尚城、深业·御泉山等楼盘为代表的中心南片区。


　　东莞中心区位于东莞市区的东南部，于2002年初启动建设，包括中央行政区、文化区、商务区、金融区、生活区等几大部分，囊括了东莞行政办事中心、会议大厦、东莞大剧院、图书馆、科技馆、青少年活动中心等一批行政、文化设施。新城市中心区与松山湖科技产业园、常虎物流园区一起，被称作东莞经济和城市发展的“三大引擎”。


　　无疑，中心区占据了最好的公共配套资源。巨大的东莞城市标志广场以及玉兰大剧院、图书馆、科技馆、博物馆等大批休闲、文化设施的建成使用，不仅是城市功能的提升，更是城市形象的树立。在此基础上，一批商业、商务和住宅等房地产项目的先后建成，使得中心区成为政府规划的“城市中心南移”后最具房地产价值的区域。业内人士认为，中心区的资源是其他区域所没有的，因为政府的规划，中心区也是不可复制的，就注定了这里土地的稀缺性而价值很高。


　　去年，因为中央生活区地块拍卖的相关消息出来后，中心区板块再度成为人们关注的焦点。由于中心区土地稀缺，仅有的一些地块主要是开发商业价值较高的写字楼，住宅数量很少，而且以小户型居多，中心区小户住宅成了广大投资者最为青睐的置业区域。


　　南城东片区本是一个相对独立的住区，同时也是中心区的一部分。就地段而言，远不如鸿福路那么核心，但是这一区域与被相当看好的中央生活区仅一路之隔，加之近几年已经聚集了世纪城国际公馆、金地格林小城、景湖春晓、东骏豪苑、金色华庭等多个品质楼盘，形成了一个以中高层收入群体聚集的住区，加上政府规划得当，具备相应的生活、休闲、体育配套，其居住价值也被普遍看好。


　　同时，南城东片区也是近两年房价上涨较快的区域之一。在房价上涨最快的2007年，这里有的楼盘卖到了8000多9000元的价钱，整体均价在8000元左右，涨幅之高、涨价之快令人咂舌，一些业内人士认为其中明显具有非理性成分。


　　新基片区是近两年来一个新兴片区，积聚了景湖湾畔、江南雅筑、城市风景、城市假日、汇景上层、晶城等新盘和中信·新天地等老盘。该片区整体环境逊色于南城东片区，但该片区具有较好的区位优势，紧邻中央生活区，路网齐备，公交系统较为完善，因此房价并不便宜，2007年最高房价曾突破8000元。今年以来，该片区楼盘价格均有不同程度的回落。


　　中心南片区紧邻中央生活区，该片区内开发的楼盘都具有较高品质。中信·森林湖虽然靠近环城路，但发展商借助先进的规划理念，整合资源，将楼盘建成了一个高品位的别墅社区。据记者了解，中信地产斥资5000万元买下了紧邻楼盘的两片茂密的山林，将打造成一个山体公园。金域中央2006年11月开盘时，依靠创新产品“宽景美墅”一炮打响，吸引了东莞大批中产阶层人士。该楼盘第一期开盘均价为6500元，即将推出的第二期“宽景美墅”升级版价格估计在9000元左右。该片区适合中高收入人士置业。


　　供需现状


　　在售楼盘品种齐全


　　2008年南城楼市供应量依然是全市最大的。


　　在售的高端别墅项目就有御花苑、中信森林湖二期琥珀洲、世纪城国际公馆第二期等楼盘。其中，御花苑在售的有500平方米的独栋别墅、350平方米的联排别墅，价格在25000-60000元之间。森林湖琥珀洲包括7栋半岛别墅、24栋湖居别墅、46栋林居别墅、2组院居别墅和10栋山居别墅，独栋别墅均价40000元。世纪城国际公馆二期在售有145-200平方米大平面洋房、约350平方米的联排别墅和约200平方米的叠加别墅。同时，世纪城国际公馆第三期洋房项目预计在7月份开售，总货量约1300套，以三房、四房为主。因为受“70/90”政策限制，其户型多为拼合户型。


　　除了高端别墅，南城还有一批高档洋房在售。金域中央在5月将推出其第二期“宽景美墅”升级版，户型面积在200-300平方米之间，之外，还有75-145平方米的二房、三房和四房单位。其“宽景美墅”价格可能在9000-12000元之间。紧邻金域中央的白领楼盘百悦尚城在售的有75-145平方米的二房-四房单位以及约200平方米的“宽庭美墅”，其中洋房均价为6800元，“宽庭美墅”均价10000元。南城东片区的东骏豪苑目前在售的是第三期项目，以150-160平方米的四房单位为主，均价8500元。位于中心区黄金地段的精品小户型楼盘时尚岛·蓝钻在售有30-35平方米的单身公寓以及48平方米的一房单位，均价7300元-9000元，带精装修。


　　今年内，南城还将有一些高端产品推出，如占地面积近13万多平方米的深业·御泉山，主力户型为350-400平方米的双拼别墅和75-89平方米的一房、两房单位；江南第一城和清华居均为宏远地产开发，产品均为别墅和情景洋房。



　　主力楼盘


　　中信·森林湖


　　中信·森林湖总占地1010亩, 总建筑面积约65万平方米，拥有较大的天然湖泊和绿地。该楼盘距中央商务区2.5公里, 中央生活区1.0km，水濂山生态水库4公里，距广深高速5分钟车程。该项目地块自然环境较为优越，地块南、西、北三面环山，整个地势走向由西向东至五环路为最低点，地块中部现状为东西走向的天然湖泊，湖泊面积约7万平方米，山体面积约14万平方米，还有24米生态隔离带。


　　中信·森林湖建筑风格以美国加州西班牙建筑形态为主体，结合地形、地貌加以创新及变异，形成较有特色的建筑语言。一期翡翠湾共135户，占地14.6万平方米，主力户型为独栋别墅18栋湖居、山居别墅，面积360－526平方米；117栋院居别墅，面积231－307平方米。第二期琥珀洲包括7栋半岛别墅、24栋湖居别墅、46栋林居别墅、2组院居别墅和10栋山居别墅。



　　金众·金域中央


　　金域中央位于城市新中心区域，紧邻东莞大道和黄金路两条城市主干道，交通十分便利。项目西南面为规划中的“城市花谷”山体花卉公园；南面可远眺水濂山，自然资源较为优越。


　　项目总占地约18万平方米，建筑面积约30万平方米。新古典主义园林景观，以主景观轴线、景观水系、环形林阴大道为主要元素，融合建筑与环境之美，形成一道独特的风景线。该楼盘为创新产品，户内外空间灵活组合。主力户型面积130-180平方米。小区配有商业中心、风情商业街、幼儿园等配套设施。唯美的建筑集休闲与购物于一体。


　　深建·百悦尚城


　　百悦尚城位于东莞大道旁的中心南区，自然景观资源优越、空气清新、交通畅达；地段优势明显。该楼盘引入德国魏玛公园风格的建筑与园林。该楼盘于2007年9月下旬开盘，开盘当日一次性推出493套，当天成交约440套，均价达到8000元/平方米。该楼盘一期容积率只有1.24，绿化率却在57%以上，是东莞少有的低密度住区，具有较高的居住价值。