在冷清的楼市氛围下,东莞城区这个2007年楼市销售火爆的地方,如今遭遇着最为严重的一场楼市冰冻灾害,在整体成交价格和成交量大打折扣的前提下,在南城、东城、莞城以及万江这4个区中,每个区域又呈现出不同的特点。那么作为准购房者,如何根据自己的夙愿来选择住房呢?记者在撰写这个命题时可能多有主观的色彩,不过,记者认为,选房还要从区域入手,不同的区域不仅整体价格不同,供应量和产品的类型也大大不同。掌握好这个基本功,购房者们就可以选择合适的区域,从而缩小选择面,为下一步楼盘的选择缩小范围。

南城区

◎供应国庆期间新增供应不满千套

根据合富辉煌市场研究部进行的研究统计,南城区前三季度住宅签约量同比减少三成,7—9月萎缩最为严重。整体说,南城区楼盘众多,主要在售楼盘约22个,楼盘数量位处全市前列。当中约有8个楼盘推新货。其中公寓主要在售盘约8个,主要分布于东莞CBD区域；洋房主要在售盘约11个,主要分布于运河片区、南城南片区和南城东片区；别墅主要在售盘有3个,主要分布于泛水濂山片区。从国庆了解到的情况看,国庆期间在售楼盘达到了22个,其中旧盘新推产品的占到8个。目前,受市场信心一再下挫的影响,该区域很多新盘上市推迟,新增供应不到1000套,市场以消化存量为主。据了解,前三季度洋房均价维持每平米5500元上下。由于国庆期间楼盘促销力度加大,推新货或开盘楼盘维持了一定的人气,而不促销的楼盘则保持冷清的态势,从目前看,楼市整体氛围比较平淡。存货压力最大的户型为91m2—105m2三房。

据了解,9月至国庆期间南城区无新盘上市,以旧盘新推为主,新增楼盘供应数量约8个,少于2007年同期,新增供应套数不到1000套,同比减少超过六成,少于2006年和2007年。探其原因,主要是楼市成交低迷,开发商普遍对市场信心不足,因此楼市开发脚步放慢,新盘上市时间推迟,从而造成市场存货压力较大,楼市消化以存货为主,如公寓和别墅在9月至国庆期间新增供应较少。

◎价格前三季度住宅均价约5500元

据房管局的统计数据显示,今年前三季度南城区商品住宅签约共3902套,比去年同期的5689套减少约三成。除3月份外,其它月份2008年签约均低于去年同期,特别是7—9月份成交萎缩较严重。去年7—9月份的市场火热与今年7—9月的市场冷淡形成鲜明的对比。从前三季度的个月表现看,3月、5月和8月为南城区前三季度住宅签约均价的三个谷底。3月,万科光大带头推出七折大降价,拉低了全市的成交均价；而5月楼市黄金月,购房促销增多,成交均价下滑,东莞房价得到一定下调但销售量持续低迷,开发商资金压力仍然较大；到了7月,在“3字头”楼盘频现的情况下,房价再次遇下行压力；8月房价继续小幅下调。在前三季度中,6月和9月虽然价格变化不大,但是成交量较少,个别中高端盘的大量成交直接拉高南城区的房价。

有数据统计,今年前三季度南城区住宅均价区间为5200—6700元/平米,主力单位主要维持在5500元/平米水平,这跟去年形成鲜明对比。据悉,去年9月,南城区普遍楼盘销售单价在7500元/平米以上,时隔一年后,价格普遍回落至5500元/平米水平,下调幅度普遍超过2000元/m2。可以预见,在南城的新盘预期价格可能还有下调空间。

◎建议在南城工作的可考虑在当地购房

由于南城区是新区,政府的几百亿配套又扎根在此,加上不少政府机构将新址建在南城,如工商局、电视台等,因此,该区域的发展空间比较大,从房价的数据看,目前该区域的房价稳定在5500元/平米上下,这对喜欢南城或者以后工作在南城的购房者,可以考虑该区域。在产品上,合富辉煌的分析指出,存货量最大的是91—105平米的小三房,因此,该区域这类产品比较多,可以多方对比。不过值得注意的是,由于是新区,该区域的公共交通仍是较大的问题,不少性价比高的项目目前还没有公交网络,如果在此区域买房,出行是需要考虑的重点问题。

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东城区

◎供应前三季新推住宅多,但成交量减少

根据数据显示,今年前三季度东城区的住宅新增供应达到了5830套,新增供应面积为64.5万平米,比2007年前三季度分别增长27.5%。而在9月至国庆期间,该区域新增供应套数约700套,主要是盛世东方和锦绣旗峰两个新盘上市,其中新增402套洋房单位。其余新增单位是旧盘新推,集中在天骄峰景和联华花园城,约有300套洋房单位。目前,该区域没有新增公寓产品。据了解,东城区大部分楼盘有国庆促销活动或者特别优惠,但整体销售气氛较为冷清,除了个别楼盘热闹外,大部分的销售现场均呈现冷清的局面,显示了购房者观望情绪仍在继续,客户依然最关注楼盘的性价比。

◎价格

4000—5500元/m2楼盘销售最好

据分析,由于9月至国庆期间特价房和购房折扣优惠增多,整体价格下滑。“3字头”价格产品供应增多,集中在东城东片区,如花园城、怡丰翠云轩等楼盘,其中售价4000-5500元/平米的楼盘约占总量的50%,也是成交情况较好的楼盘,其地理位置也多在东城近郊。

而前三季度新增供应洋房面积区间在76-330平米,主力户型是91-120平米的三房,其次是136-150平米的四房,如新世纪星城、花园城和天骄峰景的产品,基本属于东城区目前在售的主力户型单位。但是值得关注的是,前三季度东城区新增商品房库存面积约52.8万平米,共5915套。其中洋房40.7万平米,3400套；公寓4.8万平米,860套。加上潜在的洋房供应量,后期洋房产品竞争压力巨大。

◎成交前三季度成交量同比萎缩一半

在此背景下,纵观东城区前三季度的成交,该区域住宅签约套数仅为3268套,是2007年同期成交数量的一半,这就不难解释为什么该区域国庆期间出现冷清局面了。其中东城区今年9月份住宅签约套数仅为227套,比去年9月份的477套减少52.4%。而看个盘,9月份成交量主要集中在新世纪星城和花园城的3个洋房项目,签约套数分别为62套、58套、37套。这3个楼盘项目规模都比较大,货量供应较为充足,产品售价集中在4000-5500元/平米,因此销售的情况也最为理想。

◎建议在东城购房性价比高

该区域目前的成交价格明显比南城要低,记者分析主要原因在于该区域供应楼盘的位置都属于该片区的偏远区域,同样遭遇与南城区相同的问题,那就是交通问题,从整体看,目前主要销售楼盘的未来发展规划就没有南城区清晰,不过价格低廉是该区域的重要优势,加上,该片区楼盘多为大社区,未来生活氛围会相当浓烈,因此,该区域在购买上也能体现足够的性价比。

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莞城区

◎供应四季度住宅供应将减少

莞城区楼市主要分布在沿运河一线,老城区其它地方楼盘分布较少,潜在楼盘也较少。今年国庆期间莞城区主要在售楼盘有3个,楼盘档次质素齐整,都属于中高端住宅。相对其它主城区,莞城是楼盘最少的城区。

莞城区商品房销售以洋房为主,主力户型为106—135平米三房二厅(约占洋房总面积五成)。公寓供应量较大,主力户型集中在30—70平米之间,目前运河东一号项目已经基本售罄,国庆期间只剩少量公寓尾货。洋房项目集中在塞纳河畔,公寓集中在西城楼大街。值得一提的是,该区域的商铺供应量较大,新增供应集中在西城楼大街,面积约有18000平米,共有300套商铺。

莞城区前三季度新增供应面积同比增加三成。预计,第四季度运河东一号住宅将清盘,莞城区只有塞纳河畔一个洋房项目和西城楼大街(商铺+公寓)项目在售,没有别墅、类别墅物业,该区域的选择面大大减少。据了解,前三季度莞城区新增住宅供应面积16.6万m2

,比去年同期增加三成,供应套数约2064套,同比增加九成。截至目前的新增供应量中,公寓所占比重较大,而洋房主要集中在运河东一号和塞纳河畔项目,产品结构十分类似且区域相临近。库存方面,前三季度莞城区新增住宅库存面积约6.85万平米,共667套,销售面积达到了7.25万平米共957套。而塞纳河畔项目就集中了413套洋房的库存,占莞城区洋房总库存的90%。在产品上,洋房库存以121—135m2户型最多,其次为136—150m2户型,均为大面积洋房。库存率高,存量大,不难看出该区间户型的销售压力巨大。

◎价格均价约5000元/平米

前三季度新增商品房销售价格一路走低。9月份该区域的签约均价为5179元,下跌了16%,3月份由于运河东一号率先降价,曾有一次销售爆发式增长。莞城区前三季度的成交量主要集中在运河东1号。相对去年,莞城区的销售量套数明显增大,1—9月总成交1476套,同比增加五成,这也同样是得益于运河东一号的降价策略。不过同区域的其他楼盘的情况则有不同,如塞纳河畔和西城楼大街,上半年价格一直维持不动,其住宅销售均十分清淡。7月底塞纳河畔开始降价到5000元左右,但是此时降价已经不足以有效刺激销售。

◎建议购房者要好好进行对比

莞城区是个老区,这个地区的商业非常发达,而且毗邻运河,是东莞人的文化脉搏之一。这几年,随着莞城区拆迁工作的推进,有几个房地产项目纷纷落户于此,打的也是文化底蕴的号召,在莞城,公交系统是比较发达的,去城区哪里都比较方便,不过拥挤的街道和大片的宅基地对该区域的整体生活氛围打了折扣。不过,莞城也有它的资源优势,那就是教育资源,该片区的教育资源让其他城区颇为羡慕,在家庭越来越注重子女教育问题的大背景下,莞城区的这一优势一直成为开发商手上的卖房利器,进行宣传。不过,品质感和性价比还是目前购房的主旋律,在这区域由于万科的领跌让不少买房者趋之若鹜。时下,在运河东一号即将售罄的情况下,要在此选择住宅,购房者还是要对其他区域的楼盘好好进行对比才行。

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万江区

◎供应前三季供应量比增八成

万江区楼市主要分布在沿金鳖大道以及莞穗路周边,区域基础设施、商业和教育配套相对较弱。客户主要来源于万江本地,其他区域客户到万江购房较少。国庆期间万江区主要在售楼盘有6个,新盘滨江公馆和10月下旬上东国际引人瞩目。根据合富辉煌提供的数据显示,前三季度万江区新增洋房供应面积33.1万平米,比去年同期增加了八成,供应套数约2944套,同比增加26%。在产品上,前三季度万江区新增住宅主要集中在76—165平米,其中91—105平米最多；135平米以上的大户型,由于总价高,并且万江的区域位置不甚理想,销售一直存在瓶颈。而据另一组数据统计,前三季万江区新增住宅库存面积约26.6万平米共2093套,目前销售套数仅851套。不考虑未来加推新品以及10月份上市的大盘,万江仍有2093套库存,按照1—9月约120套/月的销售进度,万江至少需要18个月才能化去目前的库存。从洋房新增供应主力面积多为中大户型,由此可见,在大户型数量较多的情况下,该产品的竞争也最为激烈,导致万江区的销售最具火药味。

◎价格

率先出现“3字头”房价

总体看,万江区今年前三季度成交1127套,不到2007年同期的一半。回首看,去年上半年成交主要集中在理想0769,而下半年成交集中在风临美丽湾和理想0769的复式公寓,当时这两盘洋房的成交价格达到了6500—7000元/平米之间,复式公寓价格在8500元/平米左右。

而进入今年,不景气的楼市没有让这个区域的价格神话继续,由于万江区市政配套相对欠缺、自住需求较弱,该区域在2008年价格一路下调,住宅投资和保值性被打折扣,成交量下降明显,据统计,1—9月随着销售价格的下调,签约套数逐月增加。4月底风临美丽湾推出3888元起价的广告,虽然有噱头的成分在,但该项目价格调整后的均价也达到了4500元/平米,在此时局下,万江另一项目阳光海岸也开始进行92折团购优惠跟进。众多楼盘的价格跳水也把万江区的楼市成交量放大。

◎建议

购房自住是不错的选择

万江的房价在去年涨势喜人,不过不到一年便被打回原形,一夜回到了2005、2006年的水平。在该区域购房,最重要的还是区域的配套,由于早前有开发商发布假的政府配套信息,导致今年房价跳水后很多楼盘出现了维权事件,因此,该区域虽然价格已经回落,但是区域的发展问题则仍是置业者最为伤脑筋的部分。不过,在万江和南城交界处的几个楼盘,由于地理位置属于衔接处,区域位置的优势比该区域的其他楼盘明显。但记者认为,在此处买房,最看重的还应该是品质,目前在万江确实有几个大型项目,如果价格在4000元/平米的范畴内,考虑万江置业也是不错的选择。不过需要提醒的是,该区域的未来发展空间有限,自住客生活是不错的选择,但如果有投资意愿者,则要谨慎审视该区域的发展动向了。

南城、东城、莞城、万江4个区各有不同的特点,作为准购房者应根据自己的需要选择适合自己的区域。本报记者何建文摄

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土地市场

上半年工业用地供应和成交量激增

今年前三季度的工业用地供应面积和成交面积都远远高于商住类用地,这和2007年的情况完全相反。这也成为东莞土地交易市场上的主旋律。

据了解,2006年工业用地供应总面积为52万平米,2007年为50.4万平米。而2008年前三季度,工业用地供应就达到了266.7万平米,其供应面积已经远远超过2006年和2007年的工业用地供应面积总和。今年上半年的工业用地供应和成交量激增,而且主要集中在松山湖的北部工业城和虎门港,这与东莞市政府规划的产业转移有密切的关系,大力发展高新科技产业,松山湖是其中一个最大的基地,这更促使该区域工业用地的加速消化。

前三季商住用地流拍现象频现

据国土部门的统计显示,前三季度流拍地块共29宗,流拍面积高达84.7万平米,其中商住类用地流拍19宗,流拍面积为60.5万平米,占总流拍面积的71%。据业内人士分析,楼市气氛的持续低迷,导致土地市场的寒冬期不断延续,商住用地流拍现象频现,开发商出手拿地可说是慎之又慎。在此背景下,前三季度商住类用地的成交面积和成交总价比2007年同期双双下滑,成交面积仅为142.6万平米,比2007年同期减少21.9%。而前三季度共成交了29宗商住用地,其中15宗以底价成交,7宗超出底价10%以内,只有1宗位于莞城的商住地块以超出底价109%的高价成交,但这是2008年1月份成交的地块,不具备任何参考性。随着楼市气氛的进一步低迷,据统计,今年前三季度成交商住用地平均地面单价为4040元/平米。