第一部分 市场背景

影响楼市发展的因素错综复杂

央行重申对房地产紧缩政策

各地政府放松地方政策限制 
 

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东莞：住房需求放缓，开发投资量却在增加 后市压力大

东莞经济整体仍保持较快速度发展，上半年生产总值同比增加16%，城市人均收入增加8%，居民存款增加8.4% 

虽然东莞经济整体仍保持增长，但由于成本上升、出口减少等各种因素影响，东莞规模以上工业利润总额同比去年减少了19.6%，企业主普遍感到今年生意难做，对房地产而言，需求增长速度放慢

房地产投资性需求减少、经济发展速度放缓的同时，房地产开发投资量却增加三成，加剧房地产市场供过于求的格局

土地市场：前三季度以工业用地需求为主

08年前3季度的工业用地供应面积和成交面积都远远高于商住类用地，这和07年的情况完全相反。

06年工业用地供应总面积为52万平米，07年的为50.4万平米。而08年前3季度266.7万平米的工业用地，其供应面积已经远远超过06年和07年的工业用地供应面积总和。08年上半年的工业用地供应和成交量激增，而且主要集中在松山湖的北部工业城和虎门港，这与东莞政府规划的产业转型有密切的关系，大力发展高新科技产业，松山湖是其中一个最大的基地。

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商住用地流拍现象频现

08年前3季度流拍地块共29宗，流拍面积高达84.7万㎡；

其中商住类用地流拍19宗，流拍面积为60.5万平米，占总流拍面积的71％； 

08年楼市气氛的持续低迷，导致土地市场的寒冬期不断延续，商住用地流拍现象频现。开发商出手拿地可说是慎之又慎。

商住地价回落，多以底价成交

08年前3季度商住类用地的成交面积和成交总价同比07年双双下滑，成交面积仅为142.6万平米，比07年同期减少21.9%。

08年前3季度共成交29宗商住用地，其中15宗以底价成交，7宗超出底价10%以内，只有一宗位于莞城的商住地块以超出底价109%的高价成交，但这是08年1月份成交的地块。

随着楼市气氛的进一步低迷，地块多以起拍底价或者稍高于底价的价格成交。08年前3季度成交商住用地平均地面单价4040元/平米

住宅市场：销售低迷 供严重过于求 楼市形势严峻

08年前三季度全市住宅：

供应面积436万㎡，同比去年464.9万㎡略减6.2%，

签约面积249万㎡，同比去年487.4万㎡减少约49%。

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第二部分 大市概况

概述：

全球经济衰退，美国金融危机恶化并殃及欧洲，中国经济增速放缓，天灾人祸不断,通货膨胀居高难下，居民财富缩水，全国大城市进入楼市调整等诸多因素使居民购房意愿锐减，加之东莞经济社会转型前景不明朗、东莞商品房有效购买力有限等诸多因素导致08年以来商品房销售持续低迷，楼市观望持久难散.东莞房价经历3月份以来近半年调整已基本趋稳，鉴于销售低迷、观望浓厚、存货压力巨大等因素，后市房价小幅下行波动现象仍然存在。今年9月普遍不被市场看好，开发商减产让利自救，房价遇下行压力.9月新品供应大幅减少，市场以消化存货为主，楼市氛围冷清。

08年9月全市住宅供求双线下滑四至六成

08年9月全市住宅预售面积57.5万㎡，同比07年减少45.5%，同比06年减少51.1%，预售套数5728套，同比07年减少48.5%，同比06年减少44%

08年9月全市住宅签约面积22.6万㎡，同比去年58.2万㎡减少55%。

08年9月全市住宅销售额11.8亿元，同比去年39亿元减少70% 

08年9月全市住宅签约均价5198元/㎡，同比去年6694元/㎡下降22.3%

“金九”不被看好 新品供应减少四成 以消化存量为主

08年9月至国庆四大城区约有18个楼盘新品供应，同比去年减少1个，供应总套数仅2794套，同比去年减少四成。新盘上市仅3个，同比去年减少2个，市场以旧盘新推为主。

四大城区新推货由多到少排列为南城、万江、东城和莞城。万江区08年楼市供应增加明显，楼市竞争激烈。

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楼市氛围:冷清 一年不如一年 

购房优惠五花八门

突显自然环境稀缺性

房价：“3字头”泛滥 已视线模糊

弃价保量 让利自救

高调亮相 积累客户

所谓的“楼王”…已风光不再

08年大打“明星”牌以聚人气

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第三部分 区域概况

南城区

总体特征

前三季度住宅签约量同比减少三成,7-9月萎缩严重 

国庆期间在售楼盘达22个,其中旧盘新推8个,无新盘上市

市场信心受挫,新盘上市推迟,新增供应不到1千套,市场以消化存量为主.

前三季度洋房均价维持5500元上下水平,国庆期间楼盘促销力度加大,房价遇下行压力.

推新货或开盘楼盘维持一定人气,其余冷清,楼市整体氛围平淡.

洋房存货压力最大户型：91-105㎡三房

公寓存货压力最大户型：51-60㎡一房

别墅存货压力最大户型：301-350㎡联排别墅

南城区楼盘众多, 主要在售楼盘约22个,楼盘数量位处全市前列.其中约有8个楼盘推新货

公寓：主要在售盘约8个,主要分布于东莞CBD.

洋房：主要在售盘约11个，主要分布于运河片区、南城南片区和南城东片区

别墅：主要在售盘有3个,主要分布于泛水濂山片区

08年9月至国庆,南城区新增楼盘供应数量约8个,少于07年同期,新增供应套数不到1000套,同比减少超过六成,少于06年和07年.

08年9月至国庆期间南城区无新盘上市,以旧盘新推为主.08年楼市成交低迷,普遍开发商对市场信心不足,楼市开发脚步得到放慢,新盘上市时间得到推迟.市场存货压力较大,楼市消化存货为主,如公寓和别墅9月至国庆新增供应较少.

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前三季度洋房均价维持5500元上下 新盘预期价格下调

3月、5月和8月为南城区前三季度住宅签约均价三个谷底。 3月，万科光大带头七折大降价，拉低全市成交均价；5月楼市黄金月，购房促销增多，成交均价下滑。东莞房价得到一定下调但销售量持续低迷，开发商资金压力仍然较大，7月“3字头”房价频现，房价再次遇下行压力，8月房价继续小幅下调。6月和9月成交量较少，个别中高端盘的大量成交直接拉高南城区房价。

08年前三季度南城区住宅均价区间为5200-6700元，主要维持在5500元上下水平。

去年9月普遍楼盘销售单价7500元以上，时隔一年后，价格普遍回落至5500元以下，下调幅度普遍超过2000元/㎡，新盘预期价格得到下调。

7-9月住宅成交大幅萎缩 

08年前三季度南城区商品住宅签约共3902套,同比去年5689套减少约三成. 

 除3月份外,其它月份08年签约均低于去年同期.7-9月份成效萎缩较严重.去年7-9月份的市场火热与今年7-9月的市场冷淡形成开明的对比

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洋房存货压力最大户型：91-105㎡三房

公寓热销户型：41-50㎡一房

别墅存货压力最大户型：301-350㎡联排别墅

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东城区

总述

供应:

东城区9月至国庆期间新增供应套数约700套，主要是盛世东方和锦绣旗峰两个新盘上市，新增402套洋房单位。其余新增单位是旧盘新推，集中在景湖名郡、天骄峰景和联华花园城，约300套洋房单位。无公寓产品新增。

08年前三季度住宅新增供应5830套，新增供应面积为64.5万平米，同比07年前三季度分别增长27.5%和13.1%。

需求:

东城区大部分楼盘有国庆促销活动或者特别优惠，但整体销售气氛较为冷清

个盘热闹，大部冷清，购房者观望情绪还在，客户关注楼盘性价比

08年前三季度住宅签约套数仅为3268套，仅是07年同期成交数量的一半

洋房供应量和销售量都远远大于公寓产品

价格:

9月至国庆期间特价房和购房折扣优惠增多，整体价格下滑

价格3字头产品供应增多，集中在东城东片区，如花园城、怡丰翠云轩

售价4000－5500元/平米的楼盘约占总量的50%，也是成交情况较好的楼盘，分布范围较广

在售产品以91－120平米洋房为主

08年前3季度新增供应洋房面积区间在76－330平米，主力户型是91－120平米的三房，其次是136－150平米的四房；如景湖名郡、新世纪星城、花园城和天骄峰景的产品基本属于东城区目前在售的主力户型单位。

08年前3季度新增供应公寓的面积区间在31－90平米，主力户型是51－60平米的一房。

08年前三季度没有别墅类产品供应

91-105㎡户型销量最多

08年前三季度东城区新增商品房已售面积约22.4万㎡,共2156套.其中洋房19.9万㎡，1691套；公寓2.4万㎡，431套。

洋房销售以91-105㎡户型最多,其次为106-120㎡。

公寓销售以41－50㎡户型最多,其次为51－60㎡。

洋房库存面积41万㎡，后市竞争压力较大

08年前三季度东城区新增商品房库存面积约52.8万㎡,共5915套.其中洋房40.7万㎡，3400套；公寓4.8万㎡，860套。加上潜在的洋房供应量，后期洋房产品竞争压力巨大。

洋房库存面积以91-105㎡户型最多,其次为121－135㎡。

公寓库存面积以51－60㎡户型最多,其次为31－40㎡。

前三季度东城住宅签约量同比减少五成

东城区07年1－9月份住宅签约总套数为6314套，而08年前三季度住宅签约套数只有3268套，大幅下降48％，萎缩数量接近一半。

东城区08年9月份住宅签约套数仅为227套，同比07年9月份477套减少52.4%。

9月份成交量主要集中在景湖名郡、新世纪星城和花园城三个洋房项目，签约套数分别为62、58和37套。这三个楼盘项目规模都比较大，货量供应较为充足，产品售价集中在4000－5500元/平米

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莞城区

莞城区楼市主要分布在沿运河一线,老城区其它地方楼盘分布较少,潜在楼盘也较少

08年国庆期间莞城区主要在售楼盘有3个，楼盘档次质素齐整，都属于中高端住宅。相对其它主城区，莞城是楼盘最少的城区。

第四季度运河东一号住宅将清盘，莞城区只有塞纳河畔一个洋房项目和西城楼大街（商铺+公寓）项目在售，没有别墅、类别墅物业。

在售主力户型:106-135㎡三房，洋房竞争项目较少

莞城区商品房销售以洋房为主, 主力户型为106-135㎡三房二厅（约占洋房总面积五成）。公寓供应量较大，主力户型集中在30-70之间

运河东一号项目已经基本售罄，国庆期间只剩少量公寓尾货。洋房项目集中在塞纳河畔，公寓集中在西城楼大街。

商铺供应量较大，新增供应集中在西城楼大街，约有18000平米共300套商铺

08年下半年莞城供应量偏少，万科运河东一号售罄之后，莞城区洋房项目只剩塞纳河畔，公寓项目只有西城楼华府

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莞城区前三季度新增供应面积同比增加三成

08年前三季度莞城区新增住宅供应面积16.6万㎡,同比去年增加三成,供应套数约2064套,同比增加9成.08年新增供应中，公寓所占比重较大

 前三季度洋房新增供应主力面积为111-120㎡,其次为81-90㎡.洋房集中在运河东一号和塞纳河畔项目，产品结构十分类似且区域相临近

公寓新增供应主力面积为31-70㎡

对降价时机的把控，带来迥然不同的降价效果

08年前三季度新增商品房销售价格一路走低.9月份签约价格5179元比1月份下跌16%

三月份由于运河东一号率先降价，曾有一次销售爆发式增长。莞城区前三季度的成交量主要集中在运河东1号。

相对去年，莞城区的销售量套数明显增大，1-9月总成交1476套，同比增加五成，这也同样是得益于运河东一号的降价策略。同区域的楼盘，如塞纳河畔和西城楼大街，上半年价格一直维持不动，其住宅销售均十分清淡。7月底塞纳河畔开始降价到5000元左右，但是此时降价已不足以有效刺激销售。

08年前三季度莞城区新增住宅库存面积约6.85万㎡共667套,而销售面积7.25万㎡共957套。而塞纳河畔项目便集中了413套洋房的库存，占莞城区洋房总库存的90%。

洋房库存以121-135㎡户型最多,其次为136-150㎡，均为大面积洋房库，存率高存量大.

公寓库存以71-90㎡户型最多。

得益于降价，运河东1号的大面积住宅目前基本售罄 

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万江区

万江区楼市主要分布在沿金鳖大道以及莞穗路周边,区域基础设施、商业和教育配套相对较弱。客户主要来源于万江本地，其他区域客户到万江购房较少。

08年国庆期间万江区主要在售楼盘有6个，新盘滨江公馆和10月下旬上东国际引人瞩目

万江区08年供应量大增：同比增八成

08年前三季度万江区新增洋房供应面积33.1万㎡,同比去年增加八成,供应套数约2944套,同比增加26%，08年新推货量大户型比例较高

前三季度洋房新增供应主力面积为76-135㎡,其次为136-195㎡的大户型.

四大城区中率先出现3字头房价

万江区08年前三季度成交1127套，不到07年同期的一半。

07年上半年成交主要集中在理想0769，下半年成交集中在风临美丽湾和理想0769的复式公寓，当时两盘洋房的成交价格在6500-7000之间，复式公寓价格在8500元。万江区市政配套相对欠缺、自住需求较弱， 08年价格一路下调，住宅投资和保值性被打折扣，成交量下降明显

1-9月随着销售价格的下调.签约套数逐月逐渐增加。四月底风临美丽湾推出3888元起价的广告（均价4500），阳光海岸92折团购优惠跟进，万江区成交放大

万江区库存压力较大，尤其151-165户型 

08年前三季万江区新增住宅主要集中在76-165平方，其中91-105平米最多，同时去化率也最高

135以上的大户型，由于总价高，并且万江的区域位置不甚理想，去化困难

08年前三季万江区新增住宅库存面积约26.6万㎡共2093套,销售面积仅8.9㎡,销售套数仅共851套。万江存货主要集中在阳光海岸项目.

不考虑未来加推新品以及十月份上市的大盘，万江仍有2093套库存，按照1-9月约120套/月的销售进度，万江至少需要18个月才能去化目前的库存.

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常平镇

08年9月至国庆常平镇总体特征

国庆期间在售楼盘数量14个，同比增加4个，楼市竞争激烈。

08年常平进入“别墅年代“，形成别墅”三足鼎立“格局，别墅销售竞争激烈

前三季度住宅供应与销售同比均减少超七成。

国庆期间推新货楼盘较少，以消化存货为主。

楼市动作以别墅楼盘为主。

楼市氛围整体较平淡。

楼盘无大促销活动，通常额外优惠2－3个百分点 

在售洋房主力户型：100－130㎡三房。

在售别墅主力户型：300－330㎡联排

洋房单价4000-5000元/㎡,,房价小幅下行波动，总体稳定

常平镇楼市主要分布在丽城开发区,新城中心楼盘分布较少,近年呈增多趋势

08年国庆期间常平主要在售楼盘有14个,同比07年增加约4个,楼市竞争异常激烈.

08年常平新增含别墅产品项目达三个, 别墅供应量较大,竞争激烈.公寓项目较少,仅1个.

常平镇别墅”三足鼎立”格局形成:：万科城/誉景名居/蔚蓝城邦

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洋房主力户型：100－130㎡三房

常平镇商品房销售以洋房为主,面积区间拉差较大,从60-260㎡之间,主力户型为100-130㎡三房二厅.

公寓供应较少,与城区相比,镇区公寓主力户型偏大 , 主力户型为68-77㎡二房二厅

 常平镇08年不乏别墅产品,受政策影响独栋别墅开发较少,08年常平镇无独栋别墅新增供应.别墅产品主要以联排和叠加为主,以联排别墅居多.联排主力面积300-330㎡,叠加主力面积180-250㎡

前三季度住宅供应量萎缩 同比减少超七成 

 08年前三季度常平镇新增住宅供应面积12.68万㎡,同比减少72%,供应套数约1075套,同比减少77%. 常平镇08年楼市供应出现一定程度的萎缩.

洋房新增供应主力面积为111-120㎡,其次为81-90㎡.

别墅新增供应主力面积为331-340㎡.其次为361-370㎡

前三季度销售套数同比减少超七成

08年前三季度常平镇住宅签约总套数仅1071套,同比去年4065套减少超过74%.5月为前三季度签约顶峰, 7-9月销售量持续低迷.

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洋房存货压力最大户型：106－120㎡三房二厅

综合分析：

洋房存货压力最大户型：106－120㎡

洋房热销户型：61－75㎡二房

别墅存货压力最大户型： 301－350㎡联排

综合分析：

别墅存货压力最大户型： 301－350㎡联排别墅

别墅热销户型：181－195㎡叠加别墅

08年房价波动较小 小幅下调约一成.

1-4月常平镇房价基本无变化,5月始进入小幅下调,由5400元/㎡下调至4900元/㎡上下水平,整体下调幅度约500元/㎡,下调幅度约9%左右.常平镇房价波动较小.

截至9月30日常平镇住宅存货约35万㎡，约3000套，按前三季度销售最旺月份5月份销售速度计算，消化存货至少需要10个月，后市楼市消化压力较大。

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寮步镇

08年前三季度寮步镇有12个，主要在售楼盘约８个，主要分布于新城区

08年的大量供应，使寮步成为东莞少有楼盘数量多、竞争激烈镇区之一。

前三季度新增住宅供应同比增四成，楼市消化压力大

08年前三季度寮步镇新增住宅供应面积43.1万㎡,同比去年增加42%。供应套数套4840套,同比增加65% 

前三季度洋房新增供应主力面积为76-135㎡.主力公寓面积较大为51-80平米

引领东莞楼市第二轮降价

07年深圳客户在寮步投资，带动寮步住宅成交量迅速上涨，5、6月份达到鼎峰，9月份以后楼市陷入低迷

由于成交持续低迷，从七月份开始，在万科高尔夫和丰泰城的带领下，寮步商品房销售价格开始出现较大规模降价，七月份均价4771元，环比下降23%。（三月份丰泰城有一次降价，效果亦明显）

寮步3字头已经很常见，甚至“三房首付9000起”

热销户型：106-135㎡三房

08年前三季度莞城区新增住宅约43.1万㎡共4840套,同比去年增加65%。与此同时新增库存面积达到24.1万平米3066套，占新增供应约六成。

洋房库存以106-135㎡户型去化率最高

90平米以下的销售情况较差，公寓去化率不到两成