小面积间隔、5年返租两大策略致胜，自由港发售当日率超60%

在经历了“2004年商业地产年”的开发和销售狂潮售之后，2005年商业地产开始进入实质性经营阶段 ，开发和销售相对住宅市场略显平淡。然而就在这种波澜不惊中，第一国际推出7165平方米的“自由港”以5年返租的发售方式再掀商业地产畅销风暴。据发展商提供的数据，5月15日解筹发售，260多个铺位当天销率超过60%

打造东莞版“潮流前线”

据介绍，第一国际，自由港总面积7165平方米，共四屋（含夹层）260多个铺位，整个自由港经营定位主要是时尚、潮流商品，是一个以时尚白领、青少年为目标消费人群的新潮流天地。按照规划，首层经营潮流服饰、精品、皮具、化妆品，有专卖店、形象店、知名雪糕厅、小型餐厅等；夹层有美容美发店、咖啡店、休闲上站等；二层经营休闲服饰、鞋类、零食、日韩精品、自创品牌、手工艺品等；三层经营量贩式KTV、潮流书城、青少年体育娱乐项目等。发展商的目标是要将其打造成一个东莞版“潮流前线”，成日东莞时尚消费的风尚消费的风向标。

“5年返租”发展商承接经营风险

第一国际此次推出自由港，以5年返租形式发售，即业主与发展商签订商品买卖合同的时，与发展商签订5年期的租赁合同，为业主将铺位以实际成交阶5%（第一年）、6%（第二年）、7%（第三年）、8%(第四年)、8%（第五年）的租金将铺位返租给发展商。负责第一国际营销策划的东莞市创动力地产顾问有限公司总经理湛华北解释说，这样实质上是发展商在完成物业开发的程序后又承接了商场的旺场和经营风险，而这种形式也更利于商场的旺场和持续经营。湛华北认为，统一的经营和管理是一个商场从旺场走向持续稳定经营的最好策略，因此商业地产的开发，发展商必须要以平和的心态“放水养鱼”，即在销售时必须要考虑到商场持续、”稳定的经营而非满足于销售的既得利益。据介绍，除非业主自营业态与“自由港”整体业态布局规划相吻合，其余铺位都将由发展商统一“承租”，由专业的商业经营团队统一规划态布局，统一招商、统一管理，从而实现持续稳定经营的目标。

小面积间隔降低投资门槛

以2层一间18.79平方米的铺位为例,其实际成总价290339元,首付4成只要120339元,与动辄上百平方米的铺位相比,大大降低了投资门槛.由于发展商实行统一返租,因此小面积的铺位间隔也不会影响到统一招商和经营.＂一个大商家可能横跨几个业主的铺位，几个业主也可能会是同一个商家的房东＂相关负责人介绍说。